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Immobilier et Construction

Parties communes, parties privatives, parties communes à usage privatives et loi Carrez

28 avril 2016

Au sein d’un immeuble en copropriété les parties communes sont celles qui appartiennent à la collectivité des copropriétaires, le syndicat ;

Tandis que les parties privatives sont celles qui appartiennent à chacun des copropriétaires.

 

C’est la raison pour laquelle un copropriétaire ne peut s’approprier une partie commune, pour y installer, par exemple, un appareil de climatisation, comme l’a jugé la Cour d’appel d’Aix en Provence au terme d’un arrêt rendu le 3 mars 2016.

La solution est classique.

Sans autorisation, point de jouissance exclusive des parties communes

Faute d’avoir obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires pour utiliser cette partie commune de manière privative, le copropriétaire « squatteur » a été contraint de retirer l’appareil litigieux et de remettre les lieux en état.

Quid de la loi Carrez ?

Dans d’autres hypothèses, l’un des lots de la copropriété dispose de l’usage exclusif d’une partie commune : terrasse ou jardin par exemple.

Le copropriétaire n’en est pas propriétaire, mais il en a la possibilité d’en jouir de manière privative.

Il peut même, sous certaines conditions, y construire un ouvrage qui viendra augmenter la superficie de son logement de quelques mètres carrés.

 

Dans les faits, ces mètres carrés supplémentaires existent bel et bien et profitent au seul de copropriété qui en a l’usage exclusif,

Pour autant, ces mètres carrés doivent-ils être pris en compte lorsqu’il s’agit de mesure le bien vendu en application des dispositions de la loi Carrez ?


Un lot est apprécié dans son caractère privatif uniquement

Non, répond la Cour de cassation s’agissant d’une véranda construire sur une terrasse, partie commune, dans le prolongement du séjour de l’appartement (Civ. 3ème, 10 décembre 2015).

La réponse de la Cour correspond à une interprétation stricte du texte applicable qui dispose que « tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ».

La solution est d’autant plus stricte que la Cour de cassation considère que la règle s’applique alors même que l’acquéreur était tout à fait informé de la situation particulière de la véranda et qu’il avait les compétences pour l’appréhender dans toutes ses conséquences, puisqu’il s’agissait d’un marchand de biens. 

 

Une telle décision doit alerter les professionnels qui interviennent au moment des ventes sur la nécessité de rédiger des actes très précis,

 

En l’occurrence, la superficie du bien vendu devait être limitée aux seules « parties privatives », ce qui exclut les parties communes à usage privatif.

 

 

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