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Achat immobilier : ancien ou neuf ?

Achat immobilier

Achat immobilier : ancien ou neuf ?

6 septembre 2019

L’achat d’un logement peut se concrétiser sous deux formes : l’achat immobilier ancien, c’est-à-dire l’acquisition d’un bien existant ou l’acquisition d’un bien « neuf », à construire, ou qui n’a encore jamais été habité.

 

En effet, quand on réalise un achat immobilier neuf, le bien peut être déjà construit ou non, comme dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (dite VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (dit CCMI).

 

L’acquisition d’un bien immobilier est, pour un particulier, un pas important dans la vie, qui entraine souvent de nombreux sacrifices, mais aussi beaucoup d’espoirs pour les acquéreurs. Parfois, ceux-ci sont victimes de déconvenues.

 

Pour éviter cela, il est utile de connaître les règles d’or de l’achat immobilier.

 

Et il est recommandé, spécialement pour un achat immobilier, ancien ou neuf, d’être accompagné par un avocat spécialisé dans l’achat immobilier afin de réaliser son rêve tout en évitant les désillusions qui s’y attachent parfois.

 

Chers lecteurs, vous avez un projet d’achat immobilier mais vous hésitez entre l’achat dans l’ancien et l’achat dans le neuf ?

 

Cet article comparatif a pour but de vous mettre en parallèle les deux types d’achat immobilier afin de comprendre leurs points communs et différences, mais aussi les avantages et les inconvénients de chacun afin de vous permettre d’y voir plus clair et d’opter sereinement pour l’achat immobilier ancien ou neuf !

 

Jusqu’à la vente : comparatif achat immobilier ancien – achat neuf

Avant la vente 

Si le contrat de réservation constitue la première étape de l’achat immobilier neuf, le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ou la promesse de vente (promesse unilatérale de vente) constituent quant à eux la première étape de l’achat immobilier ancien.

 

Frais et taxes 

Lors d’un achat immobilier neuf, les frais de notaire sont « réduits » à hauteur de 2 à 3 % du prix du bien. En revanche, le prix de vente est majoré de la TVA.

 

Tandis que pour un achat immobilier ancien, les frais de notaire sont « normaux », à savoir 7 à 8 % du prix du bien, mais le prix de vente n’est pas assujetti à la TVA.

 

Acte de vente et remise des clés

Qu’on soit dans l’ancien ou dans le neuf, pour formaliser la vente, le notaire rédige l’acte et reçoit les signatures.

 

La remise des clés d’un bien acheté neuf se fait lors de la livraison du bien, tandis qu’elle se fait le jour de la signature de l’acte notarié dans le cadre d’un achat immobilier ancien.

 

Paiement du prix et transfert de propriété

Pour un achat immobilier neuf, le paiement du prix est fractionné en plusieurs échéances selon l’avancement des travaux :

 

  • 5% du prix à la signature du contrat de réservation (sous certaines conditions),
  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix à la mise hors d’eau,
  • 95 % à l’achèvement des travaux,
  • Le solde de 5% du prix le jour de la livraison du bien.

 

Le transfert de propriété est, pour un achat immobilier neuf, échelonné au fur et à mesure de la construction du bien.

 

Lors d’un achat immobilier ancien, le paiement du prix se fait le jour de la signature de l’acte notarié.

 

Exception au paiement comptant : le « crédit-vendeur ».

 

L’acte de vente peut prévoir le paiement d’une partie du prix le jour de l’acte notarié, puis un paiement échelonné du solde sur plusieurs mois, voire plusieurs années.

 

Enfin, lors d’un achat immobilier ancien, le transfert de propriété se fait en une seule fois, le jour de la signature de l’acte.


 Après l’achat immobilier ancien ou neuf : quelles différences ?

Charges de copropriété et impôts 

Lors d’un achat immobilier neuf, en VEFA, il existe une incertitude sur le montant des futures charges de copropriété, ainsi que sur le montant de la taxe d’habitation et celui de la taxe foncière.

 

A l’inverse, lors d’un achat immobilier ancien, le montant des charges de copropriété et celui de la taxe foncière est connue.

 

Pour la taxe d’habitation, la situation est plus complexe, car son montant dépend de la situation du propriétaire, mais le montant réglé par le vendeur peut donner à l’acquéreur une indication à ce sujet.

 

La prévisibilité des charges et taxes constitue un réel atout pour réussir son investissement immobilier locatif.

 

Travaux à prévoir

Véritable avantage que l’on achète pour louer ou pour y habiter, dans un achat immobilier neuf, aucun travaux lourd n’est à engager durant les premières années suivant l’acquisition.

 

Sauf évidemment, si l’acquéreur a choisi de se « réserver » certains travaux, mais leur coût a nécessairement été évalué au préalable, dans le CCMI par exemple ou la VEFA.

 

A l’inverse, lors d’un achat immobilier dans l’ancien, l’acquéreur peut découvrir a posteriori la nécessité de faire réaliser des travaux, soit dans l’appartement lui-même, soit dans la copropriété.

 

La lecture des PV d’AG doit être attentive car elle permet de savoir si des travaux ont été votés les années précédentes ou si des travaux de copropriété ont été votés et restent à payer.

 

Attention, il existe des règles particulières de répartition du coût des travaux votés entre acquéreur et vendeur.

 

Diagnostics techniques

Lors d’un achat immobilier neuf, le vendeur doit fournir un nombre de diagnostics limités, dont :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • L’état relatif à la présence de termites
  • L’état de l’installation d’assainissement non collectif
  • L’état des risques et pollutions.

 

Pour un achat immobilier dans l’ancien, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) particulièrement fourni, comprenant :

  • Le diagnostic de performance énergétique
  • Le contrat de risques d’exposition au plomb
  • Le diagnostic amiante
  • L’état relatif à la présence de termites
  • L’état de l’installation intérieure de gaz et état de l’installation intérieure d’électricité
  • L’état de l’installation d’assainissement non collectif
  • L’état des risques et pollutions.

 

Les garanties

Il existe deux types de garanties lorsque l’on achète dans le neuf :


- Les garanties financières d’achèvement, en cours de construction, comprenant :

 

    • La garantie extrinsèque d’achèvement des travaux (instaurée pour répondre à l’inachèvement du programme immobilier par le promoteur),
      • La garantie de remboursement (instaurée pour permettre à l’acquéreur d’obtenir le remboursement des sommes versées au promoteur si celui-ci est incapable de mener projet à son terme).

 

- Les garanties après achèvement des travaux en cas de malfaçons de construction, comprenant :

 

      • La garantie des défauts de conformité et vices apparents pour laquelle l’acquéreur a un mois pour dénoncer défauts et vices au promoteur,
        • La garantie de parfait achèvement, incluant l’isolation phonique pour laquelle l’acquéreur a un an pour les dénoncer au promoteur et obtenir qu’il intervienne,
      • La garantie biennale dite « de bon fonctionnement » qui s’applique aux éléments d’équipement tel que le chauffage, la plomberie, la climatisation… L’acquéreur a deux ans à compter de la réception pour mettre en œuvre cette garantie,
        •  La garantie décennale qui couvre les malfaçons les plus graves (appartement inhabitable, risque pour la solidité, la sécurité…). Cette garantie pour être mise en œuvre par l’acquéreur dans le délai de 10 ans à compter de la réception du bien.

 

Lors d’un achat immobilier ancien, on retrouve la garantie décennale pour les travaux réalisés moins de 10 ans avant la vente.

 

La garantie spécifique de l’achat immobilier dans l’ancien, c’est la garantie des vices cachés.

 

La garantie des vices cachés en immobilier permet à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur en cas de vice caché affectant l’immeuble.

 

Lorsque l’acquéreur met en œuvre cette garantie pour obtenir réparation, il bénéficie du choix suivant :

 

        • Il peut rendre le bien et se faire restituer le prix (c’est ce que l’on appelle l’action rédhibitoire ou en résolution de la vente) ; 

 

        • Ou bien il peut garder le bien et se faire restituer une partie du prix, autrement dit, demander une diminution du prix (c’est ce que l’on appelle l’action estimatoire).

 

Conclusion : achat immobilier ancien ou neuf, le match

Acheter dans le neuf présente 2 inconvénients majeurs :

 

Le retard de livraison constitue le premier écueil de l’achat immobilier neuf.

 

Il est à noter que si le retard peut donner lieu à indemnités suite à une procédure judiciaire dans le cadre d’un achat en VEFA ; en CCMI, les pénalités de retard sont obligatoires et leur montant ne peut être inférieur à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.

 

Notre conseil ; exiger que figure dans l’acte de vente des pénalités de retard significatives à la charge du vendeur

 

Les non-conformités du bien par rapport aux prévisions (par exemple, différence de superficie, matériaux utilisés, malfaçons…) constituent quant à elles le deuxième écueil de l’achat dans le neuf.

 

Il faut donc être très vigilant au moment de la livraison.

 

Notre conseil : se faire accompagner par un expert en bâtiment au moment de la livraison.

 

Lors d’un achat immobilier ancien, le principal risque est – à notre avis – de découvrir après la vente que d’importants travaux doivent être réalisés, en parties privatives ou en parties communes.

 

Notre conseil : bien analyser les documents relatifs à la copropriété remis par le vendeur, ainsi que le dossier des diagnostics techniques et, en cas de doute, se faire accompagner par un « homme de l’art ».

 

 Article rédigé par Me Laura MOINIER