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Achat immobilier : les règles d’or

Achat immobilier

Achat immobilier : les règles d’or

28 août 2019

Vous envisagez de réaliser un achat immobilier et vous vous posez nombre de questions.

Que vous songiez à acheter un bien pour y vivre ou pour réaliser un investissement, de nombreux points doivent être éclairés : faut-il préférer le neuf ou l’ancien ? Acheter « entre particuliers » ou s’adresser à un professionnel ? Quel statut : LMP, LMNP… ?

Qu’il s’agisse de votre premier achat immobilier ou que vous n’en soyez pas à votre coup d’essai, vous allez devoir faire des choix, arbitrer entre différentes options.

Votre avocat expert en achat immobilier est là pour vous aider à vous repérer dans votre parcours d’acquéreur. Il est votre meilleur interlocuteur. Il connaît les enjeux, les risques, il est indépendant des autres acteurs du projet (vendeur, conseiller financier, etc.) et se concentre sur la défense de vos seuls intérêts.

Pour vous permettre de vous poser les bonnes questions, nous vous proposons de vous aider à comprendre les différentes options pour, qui sait, devenir peut-être un investisseur averti.


Achat immobilier : comprendre les différentes options

Neuf ou ancien ? 

Le choix entre un achat immobilier ancien ou neuf est souvent dicté par ses goûts, notamment si vous acheter pour habiter : certains ne jurent que par l’haussmannien tandis que d’autres ne rêvent que nouveautés, d’équipements ultra-modernes, de label HQE.

Le choix entre immobilier neuf ou ancien sera sans doute plutôt une question d’opportunité, notamment fiscale, si l’achat immobilier envisagé constitue un investissement.

 

Dans les 2 cas, l’acquéreur dispose de garanties en cas de mauvaises surprises : vices cachés, malfaçons.

 

Ces garanties sont d’ailleurs identiques si l’on achète de l’immobilier neuf en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou de l’immobilier ancien avec travaux en VIR (vente d’immeuble à rénover).

 

Quelques différences toutefois :

 

  • Quand on achète de l’ancien sans travaux, il n’y a aucun suspens sur la date de livraison du bien, tandis qu’en VEFA le retard de livraison est, hélas, fréquent ;
  • Quand on opte pour un achat immobilier dans de l’ancien, on connaît à l’avance le montant des charges de copropriété, des impôts fonciers ; ce qui n’est pas le cas quand on achète un appartement neuf ;
  • Enfin, dans le neuf, il y a des assureurs vers lesquels on peut se retourner en cas de déconvenue, comme l’assurance « dommages-ouvrage » par exemple.

 

Acheter à un particulier ou via un professionnel ?

On considérait autrefois qu’en passant par un professionnel, une agence immobilière en l’occurrence, on achetait « au bon prix ».

 

Cette idée semble aujourd’hui dépassée car tout un chacun a accès aux prix de l’immobilier, ville par ville, rue par rue.

 

Le choix entre l’achat immobilier entre particuliers ou via un professionnel est donc à présent question de pure opportunité, spécialement dans les zones où il y a peu de biens à vendre. Le candidat à l’achat immobilier choisit un bien, pas un vendeur.

Sur le terrain du droit, acheter via un professionnel présente davantage de garanties mais, en pratique, il est assez difficile de mettre en cause la responsabilité d’un agent immobilier.

Autrement dit, si vous découvrez après l’achat des vices cachés, par exemple, vous aurez beaucoup de difficultés à être indemnisé par l’agence sauf bien sûr si elle vous a sciemment caché des informations essentielles.

 

Acheter pour se loger ou pour louer ?

Tout dépend de votre situation (âge, patrimoine, ressources), de votre goût du risque aussi.

 

L’investissement immobilier locatif comporte en effet des risques : un locataire qui cesse de payer son loyer, la difficulté de relouer après le départ d’un locataire.

 

Ces aléas financiers ne pourront être supportés que par des acquéreurs qui ont des moyens suffisants pour rembourser l’emprunt souscrit pour financer cet achat immobilier sans plus percevoir de loyers.

 

C’est la raison pour laquelle il faut être prêt moralement et financièrement à accepter ces risques avant de se lancer et d’acheter pour louer.

 

Vous vous sentez prêt à franchir le cap ?

Parlons maintenant des « résidences-services », des statuts de LMP ou LMNP et de la possibilité de faire de la location de courte durée, du « Airbnb ».


Achat immobilier : devenir un investisseur averti

Les « résidence-services »

Investir dans une « résidence-services », cela signifie :

 

  • Acheter un appartement dans un résidence hôtelière, à la mer ou à la montagne, ou une chambre dans une résidence étudiante ou un EHPAD ;
  • Confier la gestion de ce bien à un exploitant, parfois une enseigne connue pour ses « villages-vacances » ou ses établissements de soins ;
  • L’exploitant se charge de « remplir » la résidence et de fournir aux utilisateurs les services dont ils ont besoin : ménage, repas, réception, etc.

 

En droit, cela se traduit par :

  • Un achat immobilier, généralement financé par un prêt bancaire,
  • Un bail commercial conclu avec l’exploitant,
  • Des baux « étudiants » ou « de courte durée » entre l’exploitant et les utilisateurs finaux : vacanciers, étudiants.

 

Dans les faits, tous les propriétaires d’appartements ou de chambres de la résidence contractent avec le même exploitant.

Le projet est souvent séduisant car le futur exploitant se présente comme une entreprise ayant beaucoup d’expérience dans le domaine, gérant de nombreuses résidences, etc.

Et c’est sans doute le cas de beaucoup d’entre elles.

Mais il arrive parfois que l’exploitant fasse « faillite » et que le repreneur, s’il en existe un, impose aux propriétaires des baisses drastiques de loyers.

Il arrive aussi qu’un propriétaire souhaite « sortir » du système. Il découvre alors qu’il est lié à l’exploitant pour au moins 9 années et qu’il est difficile, voire impossible, de louer le bien en dehors du système mis en place par l’exploitant.

Ce type d’investissement, via le statut de LMNP, présent donc des risques spécifiques qu’il faut bien appréhender avant de se lancer.


Je fais du Airbnb ou pas ?

On ne s’improvise pas propriétaire d’un Airbnb.

La prolifération des offres, leur impact sur la pénurie de logement, à Paris notamment, le manque à gagner pour l’hôtellerie traditionnelle ont conduit les pouvoirs publics à renforcer la réglementation applicable.

Côté privé, les copropriétés voient également avec de moins en moins de tolérance les allées et venues de touristes pas toujours soucieux du cadre de vie des autres occupants de l’immeuble.

Le propriétaire d’un Airbnb s’expose donc à des risques bien réels et parfois à des condamnations pécuniaires lourdes.

Il faut donc ne réaliser ce type d’achat immobilier qu’avec beaucoup de prudence, s’assurer que le règlement de copropriété autorise l’activité dans l’immeuble, que l’on respecte à la lettre les règles locales d’urbanisme.

Dans un tel contexte, il est essentiel, avant de réaliser un achat immobilier pour louer via Airbnb, de nous contacter pour que nous puissions vérifier, avec vous, la faisabilité juridique de votre projet.