Le Blog

Compromis de vente entre particuliers : que mettre dans le compromis ?

Vente immobilière

Compromis de vente entre particuliers : que mettre dans le compromis ?

29 mai 2019

Lorsque les parties sont parvenues à un accord sur la vente immobilière, est généralement envisagée la signature d’un compromis de vente entre les particuliers futurs cocontractants de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acquéreur et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du bien sera réalisée.


Un compromis de vente entre particuliers peut être signé lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du bien. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.


L’accord est formalisé par un acte sous seing privé, c’est-à-dire directement entre le vendeur et l’acquéreur, sans l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier.


Il est rédigé et signé par les parties et ce compromis de vente entre particuliers revêt la même valeur légale qu'un acte notarié, à condition de respecter un certain nombre de mentions et de clauses.


Gardons toutefois à l’esprit qu’un acte authentique est nécessaire dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.


La signature d’un compromis de vente entre particuliers présente l'avantage d'un processus plus souple et plus rapide que la signature d’un acte authentique. Il est également moins onéreux qu’un acte notarié.


A la différence d’une promesse unilatérale de vente, un compromis de vente entre particuliers engage fortement les deux parties : en l’absence de l’appui d’un notaire, la prudence est de mise.


La loi n’impose aucune forme particulière pour la rédaction des actes sous seing privé. Néanmoins, un compromis de vente entre particuliers doit rassembler plusieurs éléments indispensables pour la bonne exécution de la vente d’une maison.


Compromis de vente entre particuliers : les mentions générales relatives aux parties et au bien immobilier

Il est recommandé d'indiquer qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente.


Désignation des parties : l’acte doit mentionner les coordonnées du vendeur et celles de l'acquéreur.

Désignation du bien, objet du compromis de vente entre les particuliers, à savoir :

  • l'adresse du bien, 
  • l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),
  • le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,
  • l'existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude, 
  • la destination du bien : ce point est important car la vente pourra être annulée si le bien ne peut pas remplir sa fonction, par exemple un appartement inlouable.

 


Compromis de vente entre particuliers : les mentions spécifiques relatives à la vente

 

La nature de la vente : au comptant ou en viager par exemple.

Droit de rétractation : obligatoire, il est d'une durée de 10 jours. Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant pouvant atteindre la somme de 15 000 €.

Prix du bien : le prix de vente et les modalités de paiement.

Indemnité d'immobilisation : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10% du prix de vente.

Délai pour signer l’acte de vente chez le notaire.

Prise en charge des frais annexes : notamment le tarif d'enregistrement du compromis de vente entre particuliers.

Plan de financement : les conditions du prêt que l’acquéreur entend solliciter le cas échéant.

Conditions suspensives : il est recommandé à l'acquéreur d'inclure au sein du compromis des clauses suspensives qui lui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions. Par exemple : obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel, voire obtention d'un permis de construire ; du (des) prêt(s) immobilier(s) dont l’acquéreur a besoin pour financer l’acquisition…

Annexes : le vendeur doit annexer au compromis un dossier de diagnostics techniques ainsi que les informations spécifiques à la propriété si la vente de l’appartement projetée concerne un bien situé au sein d’une copropriété.

 

Les points de vigilance

Certaines clauses du compromis de vente entre particuliers doivent être négociées et rédigées avec la plus grande vigilance.

C’est la raison pour laquelle il est préférable de faire appel à une professionnel afin de garantir au mieux ses intérêts.


L’indemnité d’immobilisation

Il s'agit d'une somme versée par l’acquéreur au vendeur à l’expiration du délai de rétractation.

Cette indemnité d'immobilisation, dont le montant est fixé librement sans pouvoir dépasser 10% du prix du bien, est destinée à garantir le sérieux du futur acheteur et à compenser le préjudice subi par le vendeur si l’acquéreur renonce finalement à acheter, hors l’application d’une condition suspensive.

Lors de la rédaction du compromis de vente entre particuliers, il est essentiel de négocier cette indemnité à un montant suffisamment dissuasif pour s’assurer du réel intérêt de l'acquéreur.


Les conditions suspensives

Les conditions suspensives permettent de renoncer à la vente si l’événement qu’elles visent ne se réalise pas : par exemple la condition d’obtention du prêt par l’acheteur.

Au sein du compromis de vente établi entre particuliers, il est capital d'ajouter toutes les clauses suspensives qui peuvent être nécessaires au contrat. Les exemples les plus courants sont les suivants : obtention du prêt, absence de préemption du bien par la Mairie, absence de servitude, réalisation d'une vente préalable... Pour ne rien oublier et éviter les impasses, il est vivement recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier.


Les annexes

Le compromis de vente entre particuliers doit être assorti d'annexes obligatoires : en leur absence, la validité du contrat pourrait être remise en cause.

Pire, le vendeur pourrait s'exposer à des poursuites pour dol ou vices cachés à l'issue de la vente immobilière.

La liste complète dépend de l'ancienneté du bien, de sa nature et de sa situation géographique. Pour l’essentiel, il s’agira pour le vendeur de communiquer :

  • Le Dossier de Diagnostic Technique contenant le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques et le constat de risque d'exposition au plomb, à l'amiante et au radon,
  • L’attestation de l'état de l'installation d'électricité, de gaz et le certificat de conformité de l'installation d’assainissement non collectif, le cas échéant.


Dans l’hypothèse d’un compromis de vente entre particuliers relatif à un lot en copropriété, le vendeur devra fournir :

  • L’attestation de surface conforme à la loi Carrez,
  • Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale,
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,
  • La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble, 
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble, sauf si l'acheteur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété,
  • Un « pré-état daté » qui comporte :
- Le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables précédant la vente,

- Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire,

- Les sommes que l'acheteur est susceptible de devoir au syndicat des copropriétaires ainsi que celles dont le vendeur serait débiteur à l'égard du syndicat,

- L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Ces deux derniers documents ne sont pas à fournir si votre bien est situé dans une petite copropriété de moins de 10 lots, et dont le budget moyen des trois derniers exercices est inférieur à 15 000 €.