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Copropriété : travaux « collectifs », parties privatives et charges de copropriété

Copropriété

Copropriété : travaux « collectifs », parties privatives et charges de copropriété

25 avril 2018
Les modalités de répartition du coût des travaux entrepris en copropriété constituent une abondante source de polémiques.


Ces controverses aboutissent devant les Tribunaux lorsqu’un ou plusieurs copropriétaire(s) estime(nt) que les délibérations de l’assemblée générale relatives aux travaux ne respectent pas les règles applicables en la matière.


Travaux sur les parties communes



Lorsque les travaux entrepris concernent les parties communes de l’immeuble, leur coût est réparti conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

Dans une hypothèse simple, le copropriétaire qui détient 1.000èmes/10.000èmes des parties communes supporte le coût de ces travaux à hauteur de 10%.



Travaux communs sur les parties privatives



La situation se complexifie lorsque le syndicat des copropriétaires décide de faire réaliser des travaux qui, soit concernent à la fois des parties communes et des parties privatives, soit concernent exclusivement des parties privatives.


Il s’agit ici des hypothèses de ravalement des façades incluant des interventions sur les ouvrages privatifs (les fenêtres par exemple) ou de la réfection de balcons lorsque le règlement de copropriété en fait des parties privatives.


Compte tenu de l’importance des sommes engagées lors de telles opérations, l’on comprend aisément que les copropriétaires soient attentifs aux modalités de répartition.

La solution retenue en la matière par la Cour de cassation a l’avantage de la simplicité :

- Travaux sur parties communes : répartition au prorata des tantièmes de copropriété,
- Travaux sur parties privatives : répartition au prorata des mètres linéaires, pour les balcons par exemple (Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.867).


Des copropriétaires dont les appartements étaient sans doute garnis de larges balcons mais ne représentant que peu de tantièmes avaient envisagé de contester les délibérations de l’assemblée générale qui, décidant de la réalisation de travaux de réfection de balcons, parties privatives, avait décidé que leur coût serait réparti en fonction de la taille des balcons.


Ces copropriétaires faisant valoir que ces travaux avaient été votés par le syndicat des copropriétaires et imposés à tous.


La Cour de cassation écarte leur recours en rappelant la règle selon laquelle « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots » excluant de facto de son champ d’application les parties privatives.


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Article lié : 
Parties communies, parties privatives, parties communes à usage privatives et Loi Carrez