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Immobilier : la vente dans tous ses états

Vente immobilière

Immobilier : la vente dans tous ses états

23 octobre 2019

En matière d’immobilier, la vente est une opération complexe, même lorsqu’elle concerne un terrain nu ou une maison d’habitation.

S’il est possible d’acheter une voiture en quelques minutes, il n’est pas envisageable d’acheter un appartement aussi rapidement.

Le vendeur et l’acquéreur peuvent se mettre d’accord très rapidement mais, pour autant, ils devront patienter plusieurs semaines et même plutôt plusieurs mois avant d’échanger les fonds contre les clés.

La vente d’un bien immobilier, la vente d’une maison par exemple, s’articule en effet autour de plusieurs étapes indispensables : l’offre, la promesse de vente et enfin la vente signée chez un notaire.

En outre, à chaque étape est associé un formalisme de plus en plus lourd.

Pour mener à bien l’opération, en limitant les risques et les pertes de temps, il convient de s’entourer de conseils, notamment d’un avocat expert en vente immobilière.

Voyons quelles sont les étapes qui jalonnent la vente d’un bien immobilier et les points de vigilance à chacune d’elles.


Vente d’immobilier : bien la préparer

L’opération de vente, en immobilier, commence par une offre, une offre de vente en général, une « petite annonce » dans un journal ou sur une plateforme. Cette offre engage le vendeur qui annonce publiquement vendre tel bien à tel prix.

De son côté, le candidat acquéreur peut également adresser une offre au vendeur : une offre « au prix », c’est-à-dire au prix de la mise en vente, ou une offre à un prix inférieur, une offre « sous condition », d’obtention d’un prêt par exemple ou sans condition.

Si l’acheteur fait une offre au prix et sans condition ou lorsque le vendeur accepte l’offre qui lui est faite par l’acheteur, ils vont ensuite signer une promesse de vente. En immobilier, on parle de compromis de vente ou de promesse unilatérale de vente.

Compromis et promesse sont des contrats qui engagent ceux qui les signent. Pour l’essentiel, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à quelqu’un d’autre et, de son côté, le candidat acquéreur promet d’acheter s’il obtient son prêt ou si une autre condition est remplie.

On appelle ces conditions des « conditions suspensives » : si elles se réalisent, l’acheteur ne peut pas renoncer à l’acquisition ou, s’il refuse finalement d’acheter, il devra indemniser le vendeur.

La rédaction des conditions suspensives doit donc faire l’objet d’une attention particulière. Et, s’il est tentant de s’inspirer d’un modèle pour la signature d’un compromis de vente entre particuliers, il est risqué de s’affranchir de l’intervention d’un professionnel pour mesurer les bénéfices et les risques de telle ou telle clause.

Des vendeurs découvrent ainsi après coup, hélas trop tard, que le compromis qu’ils ont signé les prive de toute indemnité alors même que le candidat acquéreur n’a pas respecté les obligations qui étaient les siennes : délai pour déposer des demandes de prêts, demandes conformes à ce que prévoyait la condition suspensive, etc.

Ils ont donc perdu du temps, de l’argent !

 

Vente d’immobilier : les différences entre terrain, maison et appartement

Tous les biens immobiliers ne se vendent pas de la même manière. Selon que le bien immobilier objet de la vente est un terrain, un appartement en copropriété ou une maison, le vendeur n’est pas soumis aux mêmes contraintes.

Par exemple, pour la vente d’un terrain, il faut faire réaliser une étude de sols, informer l’acheteur sur d’éventuelles activités polluantes exercées antérieurement sur la propriété, etc.

Lorsque c’est une maison qui est vendue, le vendeur devra fournir d’autres diagnostics : plomb, amiante, termites, performances énergétiques, installations de gaz, etc.

Il n’est donc pas rare, même pour lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison par un particulier de signer un compromis de vente qui comporte plus de 100 pages.

La vente d’immobilier n’est décidément pas une opération simple. Elle l’est d’autant moins qu’en sus du vendeur et de l’acquéreur d’autres acteurs peuvent être concernés par la vente.

C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit de la vente d’un appartement en copropriété.

La copropriété a, dans ce cas, des droits particuliers. Elle pourra ainsi récupérer les charges dues par le vendeur sur le produit de la vente, directement entre les mains du notaire.

L’acheteur dispose lui aussi de droits spécifiques, lui permettant de recevoir une information la plus complète possible sur l’état de la copropriété : communication des 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale et du dossier de diagnostics techniques de l’immeuble.

Une autre personne peut être concernée par la vente en immobilier, celle qui occupe le bien vendu. C'est le cas du locataire en cas de vente d’un appartement loué

Le locataire dispose de droits spécifiques : le droit d’acheter son logement par préférence à un tiers et le droit de rester dans les lieux dans les 2 années qui suivent la vente si le bien est vendu « occupé ».

En matière d’immobilier, la vente n’est donc jamais une opération simple qui pourrait être standardisée sur la base d’actes types. Chaque situation a ses particularités et chaque vendeur a ses propres impératifs qui doivent être retranscrits dans les actes de la vente : offre, promesse de vente et vente. 

Pour vous accompagner dans votre projet de vendre ou si vous rencontrez des difficultés, contactez-nous pour en parler !