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Le vendeur, le notaire et la banque

Vente immobilière

Le vendeur, le notaire et la banque

26 juin 2018

Rembourser ou ne pas rembourser le prêt, telle est la question

Lorsque l’achat d’un bien immobilier a été financé par un prêt, il appartient à l’emprunteur de rembourser ce prêt lorsqu’il revend le bien.

Mais l’emprunteur peut être tenté de se soustraire à cette obligation…

Ainsi, au lieu de demander au notaire de transmettre les fonds à la banque, il lui demanderait de les lui remettre…

Cette « option » n’existe qu’en l’absence d’une garantie réelle, c’est-à-dire d’une hypothèque conventionnelle car, dans ce cas, l’emprunteur n’obtiendra de la banque la mainlevée de l’hypothèque qu’en contrepartie du remboursement des sommes restant dues à la banque.

 

Ne pas rembourser

Certains vendeurs optent pour « ne pas rembourser » la banque à laquelle ils ont emprunté et demandent au notaire de leur adresser les fonds qu’il reçoit de l’acquéreur.

Ainsi, le prix de la vente « échappe » à la banque mais, pour autant, l’emprunteur reste lui devoir le montant du capital restant dû au jour de la vente.

Et, si l’emprunteur cesse les remboursements, organise son insolvabilité, la banque risque de ne jamais recouvrer les sommes qu’elle a prêtées.

 

Avec quelles conséquences pour le notaire ?

Confrontée à l’insolvabilité de l’emprunteur, une banque a imaginé de rechercher la responsabilité du notaire qui avait accepté de remettre le prix de vente au vendeur alors qu’il savoir que celui-ci restait devoir une certaine somme à la banque.

La Cour d’appel de RIOM (Riom, 12 octobre 2016, n° 15/01143) a estimé que le Notaire avait commis une faute :

- non seulement en n’informant pas la banque, en temps réel, de la décision du vendeur de révoquer le mandat donné au notaire de verser le produit de la vente à la banque ;

- mais encore, en n’ayant pas retenu les fonds et en les ayant remis au vendeur.

Mais la Cour de cassation ne partage pas du tout cette analyse et, rappelant que la banque n’est pas la cliente du notaire, il n’est tenu à son égard « d’aucun devoir d’information et de conseil » et « n’a pas à protéger (ses) intérêts » (Civ. 1ère, 3 mai 2018, 17-12.473).

 

Cette décision est d’autant plus remarquable que, dans cette affaire, le vendeur avait :

  • Dans un premier temps donné mandat « irrévocable » au Notaire de verser le prix de vente à la banque ;
  • Puis, dans un second temps, avait révoqué ce mandat et donné instruction au notaire de lui verser les fonds.


Ainsi, même dans ces circonstances très particulières qui laissent entrevoir la volonté du vendeur d’échapper à ses obligations vis-à-vis de la banque, la responsabilité du notaire ne peut être retenue.

 
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