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Loyer impayé : que faire ?

Bail d'habitation

Loyer impayé : que faire ?

7 mai 2019

Votre locataire ne paye plus ses loyers et vous vous demandez quoi faire face à ce litige locatif ?

Tout d’abord, et il est important de le préciser, le propriétaire peut agir dès le premier impayé de loyer.


Il est ainsi recommandé au propriétaire d’agir dès le premier loyer impayé car plus la dette du locataire augmente et moins son bailleur aura de chance de recouvrer entièrement les sommes dues.


En outre, attendre l’aggravation de la dette entraine une autre conséquence pour le propriétaire : celle de l’effet extinctif de la dette par la prescription. Autrement dit, le fait pour le propriétaire de perdre son droit de récupérer les arriérés de loyers et de charges d’un bail d’habitation du fait de son inaction. En la matière, la prescription est de 3 ans, que le locataire soit encore dans les lieux ou bien après son départ.


En matière de loyers impayés, l’idée est celle d’une progression des mesures à entreprendre par le propriétaire. Cette gradation poursuit deux buts : le premier est de faire réagir le locataire et le second est de de multiplier les preuves d’information et de relances du locataire en vue d’une éventuelle procédure judiciaire.


Ce postulat étant osé, revenons à l’essentiel : que faire en cas de loyer impayé ?

Plusieurs solutions existent pour le propriétaire.


Le recouvrement amiable du loyer impayé

Par une mise en demeure du locataire

Peu importe le type de bail utilisé pour la location, en cas de retard dans le paiement du loyer, le propriétaire peut dans un premier temps envoyer une relance simple par courrier. Si le locataire ne paye toujours pas, le propriétaire doit lui envoyer une lettre de mise en demeure de payer son loyer sous huitaine par lettre recommandée avec accusé de réception.


Si démarches ne sont qu’indicatives et non contraignantes, le juge pourra constater la volonté du propriétaire de recouvrer amiablement sa créance avant d’engager une procédure.


Le propriétaire pourra également faire appel gratuitement à un conciliateur de justice qui devra trouver une solution amiable afin de régler le différend. La liste des conciliateurs est disponible auprès de la cour d’appel.



En faisant appel à la caution ou à l’assurance loyers impayés

Pour recouvrer des loyers impayés, le propriétaire doit s’adresser :

  • Soit à la personne qui s’est portée caution pour le locataire, s’il en existe une,
  • Soit à son assureur s’il a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés 
  • Soit à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale.

En outre, si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le propriétaire doit alors obligatoirement prévenir la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).


La CAF considère qu’il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à deux fois le montant du loyer hors charges. Il faut donc « attendre » que la dette augmente pour effectuer cette démarche.

La fin du bail comme conséquence des loyers impayés

La résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire

Dans un second temps, le propriétaire va pouvoir mettre en jeu la clause résolutoire qui se trouve dans le contrat de location. Il s’agit d’une clause selon laquelle il est prévu que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement des loyers et/ou des charges aux échéances convenues.


Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut mandater un huissier qui délivrera au locataire un commandement de payer les sommes dues.


Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer lesdites sommes, ainsi que les frais d’huissier.


A ce stade, le locataire peut demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance.


A l’issue de ces 2 mois, soit le locataire a payé les sommes dues et peut dans ce cas rester dans le logement. Soit le locataire n’a pas payé les sommes dues et le propriétaire pourra saisir le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail et voir prononcer l’expulsion du locataire.


Si le juge estime que le locataire est en capacité de régler les loyers impayés, il peut lui accorder des délais de paiement. Les effets de la clause résolutoire du contrat de bail seront alors suspendus. Autrement dit, la clause selon laquelle il pouvait être mis fin au bail en cas de loyers impayés sera gelée.


En pratique, cette clause résolutoire existe dans la plupart des contrats de location.

Mais si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire ou si le bail n’a été conclu que verbalement, le propriétaire devra demander la résiliation du contrat de location par la voie judiciaire.



La résiliation judiciaire du contrat de bail

Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire ou si le contrat est verbal, le propriétaire doit assigner son locataire devant le tribunal d’instance pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation à payer au bailleur les loyers impayés.


Le juge pourra soit décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que la dette locative peut être apurée, soit ordonner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 


En cas de loyers impayés, c’est un huissier qui doit mettre en œuvre la procédure d’expulsion. Attention : aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période de trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.



La condamnation au paiement de la dette locative comme sanction du locataire en cas de loyers impayés

 Outre la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le juge va condamner ce dernier, ainsi que l’éventuelle caution, au paiement des sommes dues à son bailleur, comprenant à la fois les loyers impayés et les arriérés de charges.


Fort de ce jugement, le propriétaire pourra faire appel à un huissier qui, si le locataire et/ou la caution, ne payent pas, pourra pratiquer des saisies sur les comptes bancaires, sur les salaires, sur le mobilier, sur les véhicules…


On comprend ici le soin particulier qu’il faut apporter à la constitution du dossier du locataire pour pouvoir disposer d’informations permettant, dans le cadre d’une procédure judiciaire, une saisie par le biais d’un huissier.


Attention : toutes les démarches du propriétaire pour récupérer les sommes qui lui sont dues peuvent être mises à mal par la commission de surendettement qui, saisie par le locataire, pourra proposer un plan d’apurement, voir même l’effacement de la dette.

 
Article rédigé par Maître Laura Moinier