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Achat immobilier

Promesse de vente et condition suspensive d’obtention du prêt

31 mars 2017

A de rares exceptions près, l’acheteur d’un bien immobilier finance cette acquisition au moyen d’un prêt bancaire.

C’est la raison pour laquelle, l’obtention de ce prêt fait l’objet d’une condition suspensive dans les promesses de vente.

L’idée étant que s’il n’obtient pas le prêt, l’acquéreur peut renoncer à l’acquisition sans être pénalisé financièrement.


Le refus du prêt tel que décrit dans la promesse de vente

Mais attention, le candidat acquéreur doit formuler des demandes de prêt dans les termes de la condition suspensive.

Autrement dit, s’il est prévu, dans la condition suspensive, un prêt de 400.000 € sur 20 ans au taux de 3% maximum, par exemple, l’acquéreur ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt portant sur un prêt de 410.000 €.

Il faudra donc être très vigilant sur les termes des demandes de prêt faites aux banques et se ménager une preuve écrite : email, télécopie, etc. pour pouvoir, en cas de refus, justifier auprès du vendeur du strict respect de la condition suspensive d’obtention du prêt.


Le refus du prêt au bénéficiaire de la promesse de vente

Les promesses de vente peuvent comporter une clause de substitution. Cette clause permet au bénéficiaire de la promesse – le candidat acquéreur - de se substituer un autre bénéficiaire s’il le souhaite, généralement une Société Civile Immobilière (S.C.I.) qui n’est pas encore constituée mais le sera d’ici la date d’acquisition.

Cette situation vient compliquer l’application de la condition suspensive d’obtention du prêt.

En effet, les demandes de prêt vont être faites non pas au nom du bénéficiaire, mais au nom de la SCI. Or, la condition suspensive bénéficie au seul bénéficiaire de la promesse, qu’il se soit ou on substitué à ladite SCI.

Cette solution éminemment stricte vient d’être rappelée par la Cour d’appel de Versailles à l’occasion d’un arrêt rendu le 16 mars dernier.

Faute d’avoir obtenu le prêt demandé au nom de la SCI et ne pouvant se prévaloir de la condition suspensive, le bénéficiaire a perdu l’indemnisation d’immobilisation, aussi appelée « dépôt de garantie », soit la somme de 235.000 €, représentant 10% du prix de vente qui était de 2.350.000 €.

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