Le Blog

Promesse synallagmatique et promesse unilatérale de vente : points communs et différences

Vente immobilière

Promesse synallagmatique et promesse unilatérale de vente : points communs et différences

24 mai 2019

Lors d'une vente immobilière, le contrat de vente est souvent précédé de la signature d’un avant-contrat le plus souvent une promesse de vente, promesse synallagmatique ou promesse unilatérale.

 

La promesse synallagmatique de vente est communément appelée « compromis de vente » et la promesse unilatérale de vente est communément appelée « promesse de vente ».

 

Si ces deux promesses se ressemblent, elles ont chacune leur singularité. Il est donc important, pour l’acheteur, comme pour le vendeur, d’avoir une vue d’ensemble sur ces deux notions juridiques afin d’éviter certains pièges lors de la conclusion du contrat de vente d’une maison ou d’un bien.

 

 

Définitions de la promesse synallagmatique et de la promesse unilatérale de vente

 

 

On parle de promesse synallagmatique de vente lorsque le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui s’engage à le lui acheter, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

 

On parle de promesse unilatérale de vente lorsque le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui dispose d’un délai d’option durant lequel elle reste libre de conclure ou non l’achat, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

 

En résumé, la première grande différence est que dans le cas d’une promesse synallagmatique, l’acheteur s’engage, ce qui n’est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente.

 

Qu’il s’agisse d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse unilatérale, la forme est identique : c’est un contrat écrit « sous seing privé », c’est-à-dire signé par le promettant et le bénéficiaire, ou authentique, c’est à dire reçu par un notaire.

 

En outre, qu’il s’agisse d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’un délai de 10 jours après la signature pendant lequel il peut revenir sur son engagement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ainsi, peu importe le motif, les sommes versées lui seront intégralement restituées.

 

 

 

Force de l’engagement des parties en cas de promesse synallagmatique ou de promesse unilatérale de vente

 

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, les deux parties sont engagées de façon définitive l’une envers l’autre : le vendeur à vendre et l’acquéreur à acquérir, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt par exemple.

 

Avantage pour le vendeur car ici, l’acquéreur est irrévocablement engagé à acheter. Ainsi, si la condition suspensive est réalisée et que l’acquéreur refuse d’acheter le bien, il risque une condamnation sévère.

 

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à vendre le bien au bénéficiaire, ce qui signifie qu’il ne peut le vendre ou le promettre à un tiers pendant la durée de la promesse. En revanche, une fois le délai de la promesse expiré, le promettant retrouve sa pleine liberté de vendre à qui il souhaite.

 

Ici, le bénéficiaire ne s’engage pas à acquérir mais bénéficie d’une option. Autrement dit, s’il décide d’acquérir le bien, il « lève l’option », ce qui se matérialise par le paiement du prix.

 

Avantage pour le bénéficiaire qui dispose d’une faculté d’acquérir, tandis que le promettant est quant à lui engagé à vendre.

 

Avantage pour le promettant également car il est certain de retrouver rapidement sa liberté d’action en cas de non-réalisation de la vente à l’issue du délai d’option.

 

 

Insertion de conditions suspensives dans les promesses

 

Les deux parties peuvent décider d’un commun accord d’insérer des conditions suspensives dans leur promesse synallagmatique ou dans leur promesse unilatérale de vente.

 

Ces conditions permettent de prévoir que la réalisation d’un événement entraînera la défaillance ou la réalisation de la condition suspensive. Ainsi, en cas de défaillance de la condition suspensive l’avant-contrat sera réputé n’avoir jamais existé.

 

Il s’agit par exemple du défaut d’obtention du prêt par l’acquéreur ou de l’exercice du droit de préemption par la commune.

Concrètement, prenons le cas d’une condition suspensive prévoyant un défaut d’obtention du prêt. Malgré la promesse de vente, le refus de prêt permet alors à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition sans être pénalisé.

 

 

En revanche, pour ne pas être sanctionné, le candidat acquéreur devra formuler sa demande de prêt dans le strict respect des termes de la condition suspensive d’obtention du prêt.

 

Important : pour se délier de son engagement d’acheter, un acquéreur ne peut reprendre sa liberté et obtenir la restitution du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation que s’il justifie de l’exact respect des termes de la condition suspensive. A défaut, le propriétaire pourra refuser la restitution du montant versé.

 

 

Paiement du dépôt de garantie et de l’indemnité d’immobilisation par le futur acquéreur

 

Il est généralement prévu dans les promesses synallagmatiques de vente qu’en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties, celle-ci est tenue de payer à l’autre une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente (aussi appelée clause pénale).

 

En garantie du versement de cette somme, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, conservé en séquestre par le notaire pendant la durée de la promesse. En cas de signature de l’acte de vente, cette somme s’imputera sur le prix de vente.

 

En savoir plus sur le rôle du notaire dans la vente.

 

Dans le cas d’une promesse unilatérale et en contrepartie de l’immobilisation du bien par le promettant, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation dont le montant est compris entre 5 et 10% du prix de vente.

 

Là aussi, cette somme est conservée en séquestre par le notaire pendant la durée de la promesse. En cas de signature de l’acte de vente, cette somme s’imputera sur le prix de vente.

 

Attention : à défaut de signature de l’acte de vente à l’issue du délai d’option, et si toutes les conditions suspensives sont réunies, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant.

 

 

Que se passe-t-il en cas d’inexécution de la  promesse synallagmatique ou de la promesse unilatérale de vente ?

 

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique : en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut agir en exécution forcée et obtenir en justice la régularisation de la vente du bien.

 

En outre, la partie défaillante sera tenue de payer à l’autre partie le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse.

 

Dans le cadre d’une promesse unilatérale : en cas de défaillance du promettant, le bénéficiaire a la possibilité d’agir en exécution forcée, c’est-à-dire d’obliger le promettant à lui vendre le bien.

 

Concrètement, le bénéficiaire fait délivrer par huissier à son vendeur une sommation de signer l’acte de vente chez le notaire. Le promettant va alors disposer d’un ultime délai pour s’exécuter volontairement. Une fois ce délai écoulé, le juge peut condamner le vendeur à signer l’acte notarié sous astreinte, autrement dit en fixant une pénalité par jour de retard par exemple.

 

En savoir plus sur les relations entre le vendeur, le notaire et la banque dans la vente immobilière.

 

Si le vendeur refuse toujours de signer l’acte de vente, le Tribunal pourra être saisi pour établir un jugement valant vente.

 

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, le promettant ne peut pas agir en exécution forcée mais conserve en revanche l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire et retrouve la libre disposition de son bien.

 

Conséquences de la vente à un tiers

 

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, toute vente au profit d’un acquéreur autre que le bénéficiaire de la promesse, intervenant postérieurement à la signature de la promesse est nulle.

 

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, deux cas sont à distinguer :

 

  • Si le tiers acquéreur est de bonne foi, c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance de l’existence d’une promesse de vente conclue antérieurement, alors, le bénéficiaire de la promesse ne peut réclamer à son promettant (vendeur) que des dommages-intérêts.

 

  • Si le tiers acquéreur est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance de l’existence de la promesse conclue entre le promettant (vendeur) et le bénéficiaire (candidat acquéreur), l’acte de vente postérieur à la promesse sera annulé. En outre, le bénéficiaire pourra réclamer des dommages -intérêts au vendeur indélicat, ainsi qu’au tiers acquéreur de mauvaise foi.

 

 Article rédigé par Maître Laura Moinier