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Propriétaire d’un Airbnb : vos droits et devoirs

Achat immobilier

Propriétaire d’un Airbnb : vos droits et devoirs

5 septembre 2019

Vous être propriétaire d’un Airbnb ou vous vous apprêtez à réaliser un achat immobilier avec le projet de louer via la plateforme.

 

Ce type de locations, dit « meublée touristique » ou encore « location de courte durée », a révolutionné l’hébergement touristique. Il a également bouleversé le secteur du logement au point que les pouvoirs publics sont intervenus pour réglementer cette activité.

 

L’on ne peut donc que recommander aux investisseurs qui projettent d’acheter un bien pour le louer comme « meublé de tourisme » de demander conseils à un avocat expert en achat immobilier.

 

Car, non seulement la réglementation est complexe, mais surtout les sanctions sont très lourdes en cas d’infraction !

 

Par conséquent, et dès qu’un propriétaire loue via Airbnb un logement autre que sa résidence principale et encore pendant moins de 120 jours par an, il doit s’intéresser de près aux obligations qui pèsent sur lui.

 

Nous vous proposons de faire le point sur le sujet.

 

Une autre situation du locataire qui, périodiquement ou régulièrement, sous-louerait son logement via Airbnb. Le propriétaire de ce logement pourrait non seulement résilier le bail et expulser le locataire indélicat, mais encore l’obliger à lui reverser le montant des sommes perçues grâce à Airbnb.

 

Devenir propriétaire Airbnb : quelles contraintes ?


La hausse des prix de l’immobilier et l’encadrement des loyers font perdre de son attrait à l’investissement immobilier locatif.

 

Recherchant une meilleure rentabilité, certains investisseurs se tournent donc vers la location meublée touristique.

 

Outre une meilleure rentabilité, acheter pour louer via Airbnb préserve le propriétaire des risques de loyers impayés, des délais d’expulsion, etc.

 

Mais l’opération n’est pas sans risque et mieux vaut connaître les règles avant de se lancer !

 

Copropriété et Airbnb

Le règlement de copropriété prévoit la destination des différents lots : habitation, commerces, etc. L’usage que chaque copropriétaire fait des parties privatives est donc réglementée.

 

Avant d’acheter – ou avant de transformer un appartement dans une copropriété – en meublé touristique, il faut s’assurer que cette activité est permise – ou n’est pas interdite – par le règlement concerné au sein du lot concerné.

 

En effet, il arrive parfois que les locaux situés en rez-de-chaussée aient une destination spécifique, commerciale par exemple.

 

L’analyse se fera donc lot par lot.

 

Et, si le règlement de copropriété exclut la possibilité de louer en Airbnb, le propriétaire concerné pourra solliciter une modification du règlement de copropriété par l’assemblée générale de copropriété.

 

Enfin, même si le règlement de copropriété autorise l’activité au sein de l’immeuble, le propriétaire d’un Airbnb devra veiller au respect des règles de bon voisinage par les occupants successifs.

 

Car, si son activité génère des nuisances pour les voisins, ou crée un trouble anormal de voisinage, le propriétaire du Airbnb risque d’être condamné :

  • A cesser son activité, sous astreinte – c’est à dire sous peine d’amende s’il continue,
  • A indemniser les autres copropriétaires des nuisances qu’ils subissent, puisqu’il s’agit d’un trouble normal de voisinage.

Une règlementation ville par ville

Lorsqu’il réalise un achat immobilier, le particulier investisseur doit également vérifier la réglementation locale qui s’applique aux propriétaires d’Airbnb.

 

Nombre de communes ont en effet durci les règles, Paris en tête.

 

Ainsi, à Paris, un appartement destiné à la location meublée touristique n’est plus juridiquement considéré comme un logement et devient un local commercial.

C’est un changement d’usage pour lequel le propriétaire du Airbnb doit au préalable solliciter une autorisation.

 

A cette formalité s’ajoute le changement de destination du local (habitation ou commercial) en « hébergement hôtelier ».

 

Enfin, avant de pouvoir louer via Airbnb, le propriétaire doit communiquer le numéro d’enregistrement de l’appartement proposé sur la plateforme.

Bordeaux, Lyon, Nice, ou encore Deauville et La Baule ont également mis en place des règlementations visant à encadrer la location via Airbnb. Les propriétaires doivent donc se renseigner avant de se lancer car les contrôles sont de plus en plus fréquents et les sanctions de plus en plus lourdes.

 

Fiscalité et Airbnb

Attention : louer un appartement dont on est propriétaire via Airbnb ne permet pas de bénéficier du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). La raison en est simple : le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

 

Taxe de séjour : le propriétaire d’un Airbnb doit la facturer à ses locataires et la reverser.

 

Propriétaire Airbnb malgré soi : que faire ?


Des propriétaires qui louaient un appartement ont, par hasard ou pour confirmer leurs soupçons, constaté que leur locataire sous-louait ledit appartement via Airbnb.

 

Contrariés – et c’est peu dire – par le fait de voir leur bien immobilier loué via Airbnb, des propriétaires ont décidé d’engager des actions contre les locataires contrevenants.

 

La résiliation du bail

Un locataire n’a en effet pas le droit de sous-louer, sauf bien sûr s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du propriétaire.

 

Sans cet accord, le locataire risque la résiliation de son bail d’habitation. En d’autres termes, cette sous-location illicite justifie que le propriétaire mette fin à la location, voire procède à l’expulsion locative.

 

La sanction s’applique que le propriétaire soit un bailleur privé ou un bailleur social.

 

Le risque financier

L’autre risque pour le locataire qui sous-loue via Airbnb est financier.

 

Les tribunaux considèrent en effet que le locataire doit verser au propriétaire du Airbnb l’intégralité des revenus provenant de cette activité.

 

Les risques encourus par les locataires qui voudraient sous-louer via Airbnb sans l’accord du propriétaire sont donc très importants.

 

Que vous souhaitiez investir dans du « Airbnb » ou constatiez que votre locataire exerce cette activité sans votre autorisation, contactez-nous pour envisager ensemble les démarches à accomplir.