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Vente d'un appartement en copropriété : tout savoir

Vente immobilière

Vente d'un appartement en copropriété : tout savoir

27 mai 2019

Les parties concrétisent la vente d’un appartement par la signature du contrat de vente immobilière.

 

La vente d'un appartement en copropriété s'effectue dans les conditions de vente classique, avec néanmoins la particularité d’impliquer le syndic de copropriété lequel intervient dans la production de documents d’information sur la copropriété.

 

Il est donc dans votre intérêt de bien connaitre les règles régissant la vente d’un appartement en copropriété préalablement à la signature du contrat de vente d’une maison afin de préserver vos droits et éviter toute difficulté.

 

 

 

Informations préalables à la signature de l’acte de vente de l’appartement en copropriété

 

La loi ALUR du 27 mars 2014 vise à renforcer l’information de l’acquéreur lors de la vente d’un appartement en copropriété. Le vendeur doit désormais fournir un grand nombre de documents pour que la vente de l’appartement soit conclue.

 

Dans la perspective de la vente d’un appartement qui constitue un lot de copropriété, le syndic devra remettre sur demande du vendeur un pré-état daté, comprenant notamment le bilan des charges de copropriété liées au lot objet de la vente.

 

Ce document indique les sommes dont le vendeur serait éventuellement redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires, à savoir :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel,
  • Le montant des charges non comprises dans le budget prévisionnel.

S’agissant de ces deux catégories de charges, l’information portera sur les deux exercices comptables précédent la vente de l’appartement.


Le syndic devra également renseigner l’acquéreur sur :

  • Un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
  • La dette vis-à-vis des fournisseurs,
  • Les charges impayées,
  • Les avances exigibles,
  • Les procédures judiciaires en cours,
  • Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot,
  • Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.

 

La répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acquéreur


La loi impose au syndic de solliciter le montant global des charges de copropriété du trimestre à celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds.

Les appels de fonds étant envoyés au premier jour de chaque trimestre, celui qui est copropriétaire à cette date devra s’acquitter des charges de copropriété.

Cette répartition légale peut néanmoins faire l’objet d’un aménagement entre l’acheteur et le vendeur.

Par exemple, si la vente de l’appartement intervient en cours de trimestre, les parties peuvent prévoir que l’acheteur rembourse au vendeur sa quote-part de charges du trimestre.

En cas de travaux votés en assemblée avant la vente, le vendeur doit supporter les appels de fonds appelés avant la vente conformément au calendrier voté par l’assemblée générale, même si les travaux n’ont pas encore été exécutés au moment de la vente. L’acquéreur sera quant à lui tenu de payer les appels de fonds intervenant après la vente.

Il est toutefois possible de prévoir une répartition consensuelle au sein du compromis de vente.

Pour éviter l’écueil d’une répartition des charges qui ne serait pas à votre avantage, nous vous conseillons d’interroger le notaire chargé de la vente afin de lui demander la répartition prévue dans l’acte.

Pour en savoir plus sur le rôle du notaire lors d'une vente immobilière.


De manière générale, il est souvent prévu que :

  • les travaux votés avant la promesse de vente de l’appartement restent intégralement à la charge du vendeur ;
  • les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s'engage dans ce cas à lui donner un pouvoir pour le représenter dès qu'il reçoit sa convocation à l'assemblée générale

 

Il ne faut cependant pas perdre de vue que le syndic n’est pas tenu par l’accord entre acquéreur et vendeur, de sorte qu’il sera fondé à appeler les fonds auprès de celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité des sommes, à savoir auprès de l’acheteur pour les appels de fonds postérieurs à la vente de l’appartement, même si le vendeur s’est engagé à les prendre en charge.

 

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation d’alimenter un fonds « travaux » destiné au financement de futurs travaux de la copropriété via une cotisation annuelle.

En cas de vente de l’appartement, le copropriétaire vendeur ne pourra pas exiger le remboursement de sa cotisation.

 

 

Le contenu de l’acte de vente de l'appartement et de ses annexes:


L'acte de vente de l’appartement doit impérativement mentionner :

  • L’origine, l'adresse et le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes,
  • Les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
  • L’existence d'une hypothèque et/ou de servitudes,
  • Les informations relatives à la copropriété..

Le vendeur annexera à l’acte de vente de l’appartement :

  • La fiche synthétique de la copropriété,
  • Le règlement de copropriété,
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble,
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, préalablement remis lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente,
  • Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
  • Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il existe.

 

La vigilance est de mise car en l'absence de ces documents, destinés à préserver l'acquéreur d’une « mauvaise surprise », l’acheteur peut renoncer à la vente de l’appartement, sauf s’il est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

 

La vente de l’appartement en copropriété et ses suites

 

Le notaire chargé de la vente se chargera ensuite de publier l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.


La remise des clés se fait lors de la signature de l'acte de vente de l’appartement, sauf volonté contraire commune des parties.


Le notaire, le vendeur ou l'acheteur informe sans délai le syndic des copropriété du changement de propriétaire dès après la signature de l’acte de vente de l’appartement.

Enfin, le notaire répartir le prix de ventre entre les éventuels créanciers du vendeur, dont le syndicat des copropriétaires, et le vendeur.


 Article rédigé par Maître Judith TORDJMAN