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Vente d’un appartement loué : mode d’emploi

Vente immobilière

Vente d’un appartement loué : mode d’emploi

14 octobre 2019

Vous souhaitez mettre en vente un appartement loué ou êtes locataire d’un appartement qui va être vendu et vous êtes perdu devant cette situation inédite.

 

La vente d’un appartement loué est possible sous certaines conditions. Pour bien identifier les règles à respecter, il est conseillé d’être accompagné d’un avocat expert en vente immobilière.

 

Première précision : deux options sont possibles pour le propriétaire : soit le propriétaire procède à la vente de son appartement loué alors que son locataire possède un bail en cours, soit le propriétaire procède à la vente de son appartement à la fin du bail de son locataire. Dans ce cas, il le vendra « non occupé ».

 

Vous l’avez compris, lors de la vente d’une maison  ou d’un appartement loué, des règles sont à respecter afin de réussir au mieux sa transaction immobilière.

 

Nous vous proposons une vue d’ensemble sur le sujet qu’est la vente d’un appartement loué afin que vous puissiez détecter les différents enjeux et éviter les écueils qui s’y attachent.

 

 

Vente d’un appartement loué : quelles démarches côté vendeur ?

 

Le congé pour vendre

Pour mettre un terme au bail de son locataire, le propriétaire lui adresse un congé pour vendre.

Le congé pour vendre doit être délivré au locataire 6 mois au moins avant le terme du bail pour une location « nue » ou 3 mois au moins avant la fin du bail pour une location meublée. 

Le congé pour vendre adressé au locataire de l’appartement doit impérativement indiquer : le prix de vente, les modalités de paiement du prix (comptant ou paiements échelonnés) et la désignation du bien vendu.

Sauf lorsqu’il s’agit d’un bail meublé, le congé vaut offre de vente au profit du locataire de l’appartement. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption du locataire.

 

Le droit de préemption du locataire

Dans le cadre d’une vente d’un appartement loué, la loi reconnaît au locataire ou à l’occupant de bonne foi d’un local à usage d’habitation un droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter son logement lorsque le propriétaire envisage de le vendre.

 

Ce droit de préemption existe dans le cadre du congé pour vendre mais aussi dans celui d’une première vente après division de l’immeuble en lots, la « vente à la découpe ».

 

Après réception du congé pour vendre, deux options pour le locataire :

  • Soit il refuse d’acheter et ne répond pas à l’offre de vente. Dans ce cas, il devra quitter le logement à la fin du bail. Le propriétaire pourra alors vendre à qui bon lui semble.
  • Soit il envisage d'acheter. Dans ce cas, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la réception du congé pour vendre.


Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Précision importante : le droit de préemption du locataire ne s’applique pas en cas de vente globale de l’immeuble qui abrite son logement. Autrement dit, le propriétaire d’un immeuble dont les appartements sont loués peut vendre l’immeuble dans son ensemble sans être tenu de proposer aux locataires de faire chacun l’acquisition de leur logement.

 

Pour mémoire, la vente d’un appartement loué peut aussi, le cas échéant, être soumise aux règles de la vente d’un appartement en copropriété.

 

 

Vente d’un appartement loué : quelles démarches côté acquéreur ?

 

La vente d’un appartement loué peut également intervenir sans que le vendeur ne donne congé au locataire. L’appartement est alors vendu occupé.

 

L’information du nouvel acquéreur quant à l’existence du bail

Logiquement, le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des locaux de l'existence du bail. A défaut, la conséquence n'est pas des moindres car la dissimulation du bail pourrait entraîner la nullité de la vente sur le fondement de l'erreur ou du dol.

 

 

L’obligation d’information du locataire en cas de mutation

En cas de vente d’un appartement loué, le nouveau propriétaire est tenu d’indiquer au locataire en cours de bail son nom ou sa dénomination sociale, ainsi que l’adresse de son domicile ou de son siège social, et, le cas échéant, les coordonnées de son mandataire.

 

Précision : cette information peut être donnée au moment de la délivrance du congé par le nouveau propriétaire qui souhaiterait, à son tour, procéder à la vente de l’appartement loué.

 

 

L’obligation de poursuivre le bail

Lorsqu’il est procédé à la vente d’un logement loué encore occupé par un locataire, le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. De même, la caution n’est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire.

 

Attention : si le nouveau propriétaire d’un logement veut l’habiter ou le vendre à son tour, il va devoir respecter un délai de carence avant de pouvoir donner congé au locataire en place.

 

Soit le nouveau propriétaire veut habiter le logement :

    • Si l’échéance du bail en cours date de plus de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail.
      • Si l’échéance du bail en cours date de moins de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail en cours mais il ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans après la date d’achat.

 

Soit le nouveau propriétaire veut vendre le logement :

      • Si l’échéance du bail en cours date de plus de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail.
      • Si l’échéance du bail en cours date de moins de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé à l’issue de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.

 

L’obligation de restitution du dépôt de garantie

Le contrat de location peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, souvent appelé « caution », dont l’objet est de garantir le paiement par le locataire au bailleur des sommes qui pourraient lui être dues du fait du bail.

 

Le montant du dépôt de garantie diffère suivant le type de bail de location.

 

Le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer si le contrat de location porte sur un logement nu et ne peut excéder deux mois de loyers pour un bail meublé.

 

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

 

Le défaut de restitution dans le délai prévu du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d’une pénalité égale à 10% du loyer par mois de retard.

 

En cas de vente d’un appartement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

 

Pour en savoir plus sur la restitution du dépôt de garantie lorsque le bien loué change de propriétaire.

 

Sort du cautionnement en cas de vente du local loué

En cas de vente d’un appartement loué, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée à l’acquéreur.

 

Autrement dit, la vente de l’appartement loué ne libère pas la caution de ses engagements.

 

Vous envisagez de vendre un appartement loué ? Vous pouvez faire le point sur votre situation en prenant contact avec nous.

 

Article rédigé par Maître Laura MOINIER