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Vente d’une maison par un particulier : la check list

Vente immobilière

Vente d’une maison par un particulier : la check list

22 octobre 2019

Procéder à la vente de sa maison en tant que particulier sous-entend ne pas passer par une agence immobilière.

 

En effet, vue la facilité d’accès à des sites internet dédiés aux transactions immobilières, la question se pose de passer outre l’agent immobilier pour procéder à la vente de sa maison directement en tant que particulier.

 

Que vous soyez un investisseur averti ou bien qu’il s’agisse de votre première vente, des avantages existent bel et bien à la vente d’une maison en tant que particulier.

 

Toutefois, n’oubliez pas que si un métier de mandataire a été créé pour effectuer les transactions immobilières, c’est que de nombreuses règles sont à respecter lors de la vente d’une maison.

 

En effet, s’improviser agent immobilier n’est pas toujours une bonne idée et les conséquences d’éventuelles erreurs peuvent être lourdes.

 

A ce titre, il est conseillé de consulter un avocat expert en vente immobilière qui pourra rédiger et analyser les actes mais aussi vous défendre en cas de difficulté.

 

Afin de réaliser parfaitement la vente de sa maison en tant que particulier, il convient d’être attentif à trois moments clés de la vente : avant la vente tout d’abord, puis la vente chez le notaire et enfin, après la vente.

 

 

Avant la vente d’une maison par un particulier

 

Faire établir les diagnostics techniques


Depuis le 1er juillet 2018, le vendeur d’une maison d’habitation doit fournir à l’acquéreur un Dossier de diagnostic technique (D.D.T.) composé des diagnostics suivants :

 

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) du logement : il s’agit d’une estimation de la consommation énergétique et du taux d'émission de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic est valable pendant 10 ans.

 

Le Constat de Risques d’Exposition au Plomb (CREP) : il permet d’identifier l’éventuelle présence de plomb, spécialement dans les peintures. Seuls les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 sont concernés. Sauf s’il constate l’absence de plomb, la durée de validité de La durée de validité de ce diagnostic n’est pas limitée.

 

Le diagnostic « amiante » :  il permet de repérer, le cas échéant, les matériaux ou produits contenant de l'amiante et leur état de conservation.

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1997. Sa durée de validité n’est pas limitée s’il a été établi après le 1er janvier 2013.

 

L’état relative à la présence de termites : ce diagnostic n’est obligatoire que dans les zones infestées ou susceptibles de l’être. Il est valable 6 mois.

 

Etat de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité : ces diagnostics doivent être réalisés lorsque l’installation ou le certificat de conformité ont plus de 15 ans. Leur durée de validité est de 3 ans.

 

Etat de l’installation d’assainissement non collectif : ce diagnostic s’impose lorsque le logement n’est pas relié à un réseau public de collecte des eaux usées.

Le diagnostic à produire doit avoir moins de 3 ans au jour de la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique.

 

L’état des risques et pollutions doit être communiqué à l’acquéreur lorsque le logement est situé :

  • Dans une zone visée par un plan de prévention – approuvé ou en cours d’élaboration – des risques technologiques, naturels et/ou miniers,
  • Dans une zone de sismicité de niveau 2 ou plus,
  • Dans une zone « radon » de niveau 3.


Ce diagnostic est valable pendant 6 mois.

 

Lorsqu’il prépare l’acte de vente, le notaire demandera au vendeur de lui fournir l’ensemble de ces documents.

 

 

Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente

 

Lors d’une vente immobilière, le contrat de vente est souvent précédé de la signature d’un contrat, le plus souvent une promesse de vente, qui peut être une promesse synallagmatique ou unilatérale.

 

La promesse unilatérale est communément appelée « promesse de vente », tandis que la promesse synallagmatique est communément appelée « compromis de vente ».

 

En savoir plus sur les promesses synallagmatiques et les promesses unilatérales de vente.

 

Si ce document n’est pas obligatoire, il est recommandé pour exprimer l’accord des parties et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du bien sera réalisée.

 

L’idée de cet avant-contrat est de « réserver » le bien tout en se gardant la possibilité de revenir sur son engagement pendant un délai de 10 jours. Pour en savoir plus sur la rétractation de l’acheteur.

 

Pour cela, l’acquéreur verse une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente qui est conservée en séquestre par le notaire (dépôt de garantie s’il s’agit d’un compromis et indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse unilatérale).

 

Ainsi, dans le cadre d’une vente d’une maison par un particulier, il est conseillé d’utiliser la promesse ou le compromis de vente car cela permet au vendeur de réduire son risque que la vente ne se réalise pas et de pouvoir reproposer son bien à la vente rapidement.

 

Ces contrats peuvent être rédigés « sous seing privé », ou bien « authentiques », c’est-à-dire reçus par un notaire.

 

 

L’obligation de signer la vente chez le notaire

S’il est possible de se passer d’agent immobilier pour vendre son bien « en direct », il est en revanche impossible de passer outre le notaire qui détient le monopole en matière immobilière, qu’il s’agisse d’une vente de terrain, de maison, ou encore d’appartement.

 

La notaire rédige l’acte de vente, perçoit les fonds versés par l’acquéreur, reçoit les signatures, répartit les fonds après la vente et se charge de la publicité foncière.

 

En effet, si les fonds n’ont pas été préalablement remis au notaire, la vente de la maison par le particulier ne pourra pas avoir lieu.

 

 

Après la vente d’une maison par un particulier

Attention aux idées reçues : ce n’est pas parce que la vente s’est réalisée que le vendeur se trouve libéré de tout engagement et de toute responsabilité.

 

 

La garantie des vices cachés

 

L’acquéreur d’un bien immobilier a deux ans à compter de la découverte du vice pour agir contre son vendeur en garantie des vices cachés de sa maison.

 

Pour cela, il faut que :

  • Le vice affecte l’usage de la maison
  • Le vice soit caché
  • Le vice soit antérieur à la vente.

 

Pour en savoir plus sur les caractéristiques du vice caché en immobilier.

 

Si le vice est avéré, l’acquéreur qui met en œuvre la garantie des vices cachés bénéficiera d’un choix : il peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix, soit garder le bien et demander une diminution du prix.

 

Les conséquences d’un engagement de responsabilité sur le fondement des vices cachés ne sont donc pas à prendre à la légère pour le vendeur.

 

De la même façon, la vente peut être annulée en cas d’appartement inlouable sur le fondement de l’erreur si l’acheteur avait l’intention de réaliser un investissement locatif.

 

Vous l’aurez compris, procéder à la vente de sa maison en tant que particulier est possible mais des règles précises sont à respecter. En cas de doute, n’hésitez pas à nous contacter.

Article rédigé par Maître Laura MOINIER