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Vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux : est-ce possible ?

Vente immobilière

Vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux : est-ce possible ?

11 octobre 2019

La vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux est possible, mais pas sans difficulté.

La situation est la suivante : le vendeur de la maison a réalisé, ou a fait réaliser, des travaux de construction, d‘extension, etc… Ces travaux ont été autorisés, par un permis de construire, par exemple.

Le propriétaire devait, à la fin des travaux, transmettre à l’administration, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Or, il s’est dispensé de cette formalité. Et, au moment de la vente de la maison, le propriétaire et acquéreur vont se trouver confrontés à la difficulté.

Quelles sont alors leurs options ?

Renoncer à la vente de la maison faute de déclaration d’achèvement des travaux ? Renoncer à l’achat ? Laisser la situation en l’état ? Régulariser a posteriori ? Avant ou après la vente ? Quels sont les risques si on régularise ? Quels sont les risques si on ne régularise pas ?

Toutes ces questions se posent lors de la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux. Voici les éléments de réponse que peut apporter sur le sujet un avocat expert en vente immobilière.

 

Déclaration d’achèvement des travaux et vente d’une maison

Qu’est-ce que la déclaration d’achèvement des travaux ?

Pour réaliser certains travaux, de construction, d’aménagement, d’agrandissement, etc., il convient de déposer une déclaration préalable, voire d’obtenir un permis de construire.

Lorsque les travaux visés dans la déclaration de travaux ou le permis de construire sont terminés, le propriétaire dépose à la mairie une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. Le propriétaire informe ainsi les services de l’urbanisme de la fin des travaux et atteste de leur conformité par rapport à la déclaration de travaux ou au permis de construire.

A partir de la date du dépôt de cette attestation, la mairie a 3 mois pour vérifier la conformité des travaux et, dans l’hypothèse de la non-conformité des travaux, en informer le propriétaire. Ce délai est de 5 ans en secteur sauvegardé ou lorsque l’immeuble est classé « monument historique ».

Passé ce délai, la conformité des travaux ne pourra plus être remise en cause par la mairie. Le propriétaire obtiendra le certificat de conformité.

 

Les risques de la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux

Lorsque les travaux qui devaient donner lieu à la déclaration d’achèvement sont vieux de plus de 10 ans, l’on considère que la vente de la maison sans déclaration d’achèvement des travaux ne présente plus de risque.

Mais encore faut-il être en mesure de prouver la date d’achèvement des travaux…

Si la vente de la maison sans déclaration d’achèvement des travaux intervient moins de 10 ans après l’achèvement des travaux, le risque va de l’amende à la condamnation à démolir l’ouvrage.

Faut-il donc se retirer de la vente d'une maison sans déclaration d'achèvement des travaux?


Le retrait de la vente d'une maison sans déclaration d'achèvement des travaux

Avant la vente, le notaire va demander au vendeur d’une maison construire ou modifiée il y a moins de 10 années, le certificat de conformité.

C’est à ce moment que l’acquéreur sera informé de la difficulté. Cette information pourrait éventuellement le conduire à renoncer à l’acquisition projetée.

Il faut toutefois distinguer deux cas :

  • La découverte de l’absence de déclaration d’achèvement intervient avant la signature du compromis de de vente ou de la promesse unilatérale de vente,
  • Cette découverte intervient après la signature du compromis.

Il est plus facile de renoncer à la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux avant la signature du compromis de vente, entre particuliers par exemple.

Après la signature du compromis, la rétractation de l’acquéreur ne peut intervenir que dans les conditions fixées par le compromis. Il faut alors s’intéresser aux conditions suspensives et s’assurer que l’absence de certificat de conformité, conséquence de l’absence de déclaration d’achèvement des travaux permet à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition sans encourir de pénalités.


La vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux

Si, informé des risques, l’acquéreur confirme son intention de signature la vente de la maison, entre particuliers, par exemple, il pourra exiger des contreparties.

En premier lieu, l’acquéreur pourra demander une réduction du prix pour « aborder » le risque financier lié à la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux.

L’acquéreur pourra également demander au vendeur de le « garantir » des risques. Une clause particulière sera alors insérée dans l’acte de vente.

On peut également imaginer qu’une partie du prix de vente soit « bloquée » chez le notaire en garantie des risques, somme qui sera versée au vendeur si, 10 ans après l’achèvement des travaux, l’acquéreur n’a rencontré aucune difficulté.