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Vices cachés dans une maison que j’ai achetée : que faire ?

Vente immobilière

Vices cachés dans une maison que j’ai achetée : que faire ?

4 juin 2019

La vente de la maison est effectuée et vous découvrez un vice caché dans la maison que vous venez d’acheter. Comment faire ? Comment être sûr qu’il s’agit bien d’un vice caché ? Quels recours sont possibles ? Quelle est la responsabilité du vendeur ?

 

Autant de questions essentielles qu’il faut vous poser si vous découvrez un vice caché dans votre maison. Si la situation intervient après une vente immobilière, il est évidemment utile de connaître ces règles à l’avance, que vous soyez acheteur ou vendeur, pour vous préparer au risque juridique.

 

Un vice caché dans une maison : c’est quoi ?

 

Votre maison a-t-elle un vice caché ? L’anomalie que vous avez découverte peut-elle être juridiquement définie comme un vice caché ?

 

Le défaut doit obéir à 4 caractéristiques pour être qualifié de vice caché :

  • Le vice doit affecter l’usage de l’immeuble : il doit rendre l’usage impossible ou en diminuer de manière importante l’usage prévu.
  • Le caractère caché du vice : il est à noter que l’appréciation du caractère caché du vice dépend de l’acheteur (professionnel ou non).
  • Le vice doit être inhérent à l’immeuble : il est possible cependant qu’il découle de la situation de l’immeuble.
  • Le vice doit être antérieur à la vente par le notaire.

 

Ces 4 conditions forment la définition du vice caché. En savoir plus sur les caractéristiques du vice caché en immobilier.

 

Clauses limitatives ou exclusives de garantie des vices cachés

 

Si le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés en immobilier, ce principe fait néanmoins l’objet d’atténuations, puisqu’il peut être inséré au contrat de vente des clauses limitatives ou exclusive de garantie afin de décharger le vendeur du bien en cas de découverte ultérieure d’un vice.


Vente entre non-professionnels

 

La clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est valable entre particuliers mais ne peut pas être invoquée par un vendeur de mauvaise foi.

 

Le vendeur est de mauvaise foi s’il avait connaissance du vice et s’il n’en a pas informé l’acheteur lors de la vente. Par exemple, le vendeur qui a repeint les murs de son appartement pour faire disparaître les traces d’infiltration.

 

Ainsi, il est préférable pour le vendeur de bien rendre explicite la présence d’éventuels défauts du bien dès le compromis de vente entre particuliers.

 

Vente entre un professionnel et un non-professionnel

 

Entre un professionnel et un particulier, l’insertion au contrat de vente d’une clause de non-garantie des vices cachés en immobilier n’est pas permise si le vendeur est professionnel, celui-ci étant présumé de mauvaise foi.

 

Ont été considérés comme vendeurs professionnels de l’immobilier :

  • le promoteur qui vend des appartements
  • la société qui fait profession de vendre des immeubles ou qui les restaure pour les revendre par appartements (« marchand de biens »),
  • le particulier qui achète plusieurs lots d’un immeuble puis les revend après travaux d’aménagement, de réfection et d’embellissement ,
  • le maçon qui achète un immeuble pour le restructurer, le diviser en lots et procéder à 10 ventes en moins de 2 ans…

 

Vente entre professionnels

 

Le vendeur professionnel peut se prévaloir d’une clause exclusive ou limitative de garantie à l’égard de l’acheteur lui-même professionnel de l’immobilier.

 

Ont été reconnus professionnels de l’immobilier un lotisseur qui vend des terrains viabilisés et un promoteur qui les achète pour son activité professionnelle en vue d’y construire des pavillons pour les revendre.

 

Action en garantie après un vice caché dans une maison

 

Si la mise en œuvre de la garantie des vices cachés pour une maison n’est pas chose facile pour l’acquéreur, d’autres options existent afin de se retourner contre son vendeur. Il est donc utile de faire le point sur les recours en cas de vice caché.

 

Concours avec d’autres actions

 

Attention : le juge saisi d’une demande fondée sur l’existence d’un vice caché en immobilier dont la preuve n’est pas rapportée ne pourra pas condamner le vendeur aux réparations espérées par son acquéreur.

 

Solution : il est conseillé à l’acheteur d’agir à la fois sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur celui du manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’un bien conforme.

 

Précision : lorsque le vendeur a dissimulé le vice caché à l’acheteur, celui-ci peut choisir d’agir en garantie des vices cachés ou en annulation de la vente pour dol (autrement dit : pour tromperie). Par exemple, c’est le cas de l’annulation de la vente d’un appartement inlouable.

 

Option de l’acquéreur

 

L’acquéreur qui met en œuvre de la garantie des vices cachés en immobilier bénéficie du choix suivant, il peut :

  1. Soit rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire)
  2. Soit garder le bien et se faire restituer une partie du prix, autrement dit, demander une diminution du prix (action estimatoire).

 

Important : l’acheteur peut exercer ce choix discrétionnairement, sans avoir à le justifier. Il peut demander la résolution de la vente même si le vendeur lui a proposé d’effectuer les réparations nécessaires à la correction du vice caché.

 

Délai pour agir après un vice caché dans une maison

 

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée par l’acquéreur dans les 2 ans de la découverte du vice. A l’expiration du délai de 2 ans, l’acquéreur ne peut plus agir.

 

Précision faite que le délai de 2 ans est interrompu par l’exercice de l’action en garantie pour vice caché, mais aussi lorsque l’acquéreur saisit le juge des référés d’une demande d’expertise. C’est-à-dire qu’un nouveau délai de 2 ans commencera à courir si l’une de ces deux actions est entreprise.

 

Réparations dues par le vendeur

 

Outre la restitution du prix, le vendeur peut être condamné à réparer le préjudice subi par l’acquéreur. Ce préjudice peut être esthétique, financier, moral…

 

Si le principe en droit français est celui de la réparation intégrale du préjudice, la réparation ne doit entraîner pour la victime ni perte, ni profit.

 

Deux situations :

  • Si le vendeur ignorait le vice au jour de la vente, il n’est tenu de rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente et non des éventuels dommages subis.
  • Si le vendeur connaissait le vice, il est tenu de tous les dommages-intérêts à l’égard de l’acquéreur. Précision faite que les réparations allouées peuvent excéder le montant du prix d’achat.

 
Article rédigé par Maître Laura Moinier