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Vices cachés en immobilier : les règles à connaître

Immobilier et Construction

Vices cachés en immobilier : les règles à connaître

3 juin 2019

Parfois redoutée et souvent utilisée à tort, la garantie des vices cachées en immobilier est une notion importante pour les acquéreurs comme pour les vendeurs d’un bien. Il est donc important de bien comprendre son fonctionnement.

 

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou l’aurait acquis à moindre prix, s’il les avait connus. En d’autres termes, si un bien destiné à être habité a un défaut tellement important qu’il devient inhabitable, le vice caché peut s’applique.

 

Immobilier et vices cachés ne faisant pas bon ménage, lors d’une vente d’une maison ou d’un appartement, des pièges juridiques sont à éviter

 


Vices cachés et immobilier : quels types de vente sont concernés ?

 

Point essentiel : la garantie des vices cachés ne s’applique pas à toutes les ventes immobilières.


Ainsi, trois types de ventes en sont exclues : les ventes faites par autorité de justice (comme les ventes aux enchères publiques), les ventes aléatoires (comme les ventes en viager) et les ventes d’immeubles à construire soumises à un régime spécifique de garantie édicté par les articles 1792 et suivants du Code civil (comme les ventes en état futur d’achèvement).


Le débiteur de la garantie des vices cachés est en premier lieu le vendeur immédiat de l’immeuble. Mais il est à noter que la garantie peut être invoquée par le dernier acquéreur contre des vendeurs antérieurs, dans le cas où le bien a été vendu plusieurs fois de suite.


Caractéristiques du vice caché en immobilier

Le vice affectant l’immeuble doit répondre à certaines caractéristiques pour permettre à l’acquéreur de mettre en jeu la garantie. Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice existe et qu’il remplit les conditions qui lui permettront d’obtenir une indemnisation.

 

Afin de pouvoir mettre en jeu la garantie et obtenir une indemnisation, l’acquéreur va devoir prouver que le vice affectant l’immeuble existe et qu’il répond à certaines caractéristiques.


Un vice caché affectant l’usage de l’immeuble

 

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés en immobilier n’est possible que si le défaut invoqué rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son usage que l’acheteur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait acquis à un moindre prix.


Par exemple, dans le cadre de la vente d’un appartement, l’impossibilité d’habiter l’appartement à cause d’un défaut ou d’un vice peut être considéré comme un vice caché.


Ont par exemple été jugés comme affectant l’usage de l’immeuble vendu :

  • Une fente dans un mur extérieur dès lors que ces désordres ont une incidence sur la solidité de l’immeuble
  • La fragilité du sol d’assise des fondations rendant l’immeuble inhabitable et non louable
  • Le défaut d’étanchéité d’une terrasse recouvrant une cave, empêchant de stocker quoique ce soit
  • Le défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement.

En savoir plus sur le vice caché rendant un appartement inlouable


Le caractère caché du vice

Le vendeur ne doit la garantie des vices cachés en immobilier que pour les défauts cachés de l’immeuble. Il n’est pas tenu des vices apparents, c’est-à-dire ceux que l’acheteur a pu voir par lui-même.


Pour retenir la garantie du vendeur, il appartient au juge de rechercher si l’acheteur avait connaissance du vice et de ses conséquences.


Lorsque l’acquéreur est un non-professionnel, le défaut est réputé caché à son égard s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente par le notaire et à condition qu’il ait porté à l’examen du bien une certaine attention.


Attention : l’acquéreur négligent qui n’a effectué aucune vérification ne peut pas se prévaloir de l’ignorance d’un vice sur le bien.


Lorsque l’acquéreur est un professionnel (agent immobilier, marchand de biens, entrepreneur, architecte), il est présumé connaître le vice, notamment à l’égard d’un vendeur professionnel de la même spécialité.


Important : le vice est toujours réputé caché même à l’égard de l’acquéreur professionnel s’il était indécelable au jour de la vente.


Un vice caché inhérent à l’immeuble

Pour être considéré comme un vice caché en immobilier, le vice invoqué par l’acheteur doit être inhérent au bien vendu, c’est-à-dire avoir une origine interne à l’immeuble.  Précision faite qu’il peut aussi provenir de facteurs extérieurs à celui-ci, comme un vice imputable à la situation de l’immeuble.


Constitue ainsi un vice caché des nuisances sonores provenant de la chaufferie d’un immeuble située au sein de la copropriété dont dépend l’appartement.


L’antériorité du vice caché

Dernière caractéristique pour être identifié en tant que vice caché en immobilier, le vice n’est retenu que s’il existait antérieurement à la vente, ou s’il était en germe à la date de celle-ci.


En pratique, il est donc conseillé pour le vendeur de préciser l’existence du vice dans le compromis de vente ou dans l’acte de vente notarié pour s’assurer que sa présence est bien explicite.

 

Article rédigé par Maître Laura Moinier