Les nouveaux modes de vie viennent bousculer le droit immobilier.
Ainsi, l’engouement pour la colocation « challenge » les règles applicables au bail d’habitation.
Un contentieux spécifique à la colocation se fait jour et les questions qu’il pose n’ont pas de réponse « toute faite ».
Les réponses se dessinent au fil des décisions, une jurisprudence se crée.
Confrontées aux désaccords entre propriétaires et locataires, les juridictions font naître progressivement cette nouvelle branche du droit.
L’essentiel du contentieux porte évidemment sur les difficultés relatives au paiement du loyer :
- Lorsqu’un colocataire ne paye pas, les autres doivent-ils payer sa quote-part de loyer ?
- Le colocataire qui a donné congé et quitté les lieux est-il redevable des loyers impayés postérieurement à son départ ?
- La solidarité entre les colocataires concerne-t-elle seulement les loyers et charges ou s’étend-elle à l’indemnité d’occupation ?
Sommaire
Paiement du loyer et solidarité
L’intérêt de louer à plusieurs réside dans le partage du loyer et des charges.
Les dépenses de loyer sont ainsi réparties entre les colocataires en fonction par exemple, de leur nombre, de l’espace privatif occupé par chacun, etc.
Chacun se voit attribuer une quote-part du total à payer.
Que se passe-t-il lorsque l’un des colocataires ne paye pas sa quote-part ? Les autres vont-ils devoir payer à sa place ?
Oui, mais seulement si le contrat de bail le prévoit.
C’est le principe de la solidarité : le propriétaire peut réclamer à chaque colocataire le paiement du tout, la répartition du loyer entre les colocataires ne peut lui être opposée.
Les locataires devront donc se choisir avec soin….
Congé d’un colocataire et solidarité
L’un des colocataires peut choisir de quitter la colocation.
Il donne alors son congé en veillant au respect du délai de préavis applicable.
Spontanément l’on imagine qu’une fois le préavis terminé, le colocataire qui quitte les lieux n’est plus redevable d’aucune somme.
Il n’en est rien.
En effet, le bail peut prévoir que le colocataire qui a quitté les lieux, en en informant le propriétaire, demeure solidaire du paiement des loyers.
Le propriétaire aura donc la possibilité de réclamer à un ex-colocataire le règlement de loyers impayés, postérieurement à son départ des lieux.
La loi « MACRON » du 6 août 2015, est venue préciser que la durée pendant laquelle un ex-colocataire demeure solidaire du paiement des loyers ne peut dormais excéder les 6 mois qui suivent son départ.
Indemnités d’occupation : pas de solidarité
L’indemnité d’occupation est la somme due en contrepartie de l’occupation des lieux après la résiliation du bail d’habitation.
L’indemnité d’occupation vient ainsi se substituer au loyer lorsque le bail a pris fin.
Elle est due par l’occupant qui demeure dans les lieux alors qu’il n’est plus titulaire d’un contrat de bail, celui-ci ayant pris fin en raison du congé donné et de la résiliation pour non-paiement des loyers.
Le contentieux s’est cristallisé sur le point de savoir si le colocataire qui avait effectivement quitté les lieux était quand même tenu, avec le colocataire qui s’est maintenu dans les lieux, de payer l’indemnité d’occupation.
Depuis 2004, la Cour de cassation répond par la négative, sauf lorsque le bail prévoit expressément que les colocataires sont tenus solidairement non seulement au paiement des loyers et des charges ; mais encore à celui de l’indemnité d’occupation (Civ. 3ème, 5 mai 2004, pourvoi n° 03-10.201).
