Garantie des loyers impayés : le refus de prise en charge par l’assureur n’est pas toujours légitime

Garantie des loyers impayés : le refus de prise en charge par l’assureur n’est pas toujours légitime

La garantie des loyers impayés

Pour garantir le paiement des loyers, les propriétaires peuvent souscrire auprès d’une compagnie d’assurances une garantie des loyers impayés.

Si l’appellation est séduisante, elle ne doit pas faire oublier que cette garantie n’est pas absolue, elle peut notamment comporter un plafond de garantie : 1 ans de loyers par exemple.

Au surplus, l’assureur impose parfois que la situation d’impayé lui soit déclarée dans un délai très bref, faute de quoi il pourrait refuser de prendre en charge les impayés de loyers.

C’est la situation dont a été saisie la Cour de cassation et qui a donné lieu à un arrêt rendu le 4 juin 2014.

Un refus de garantie injustifié

La compagnie d’assurance refusait de payer au locataire l’indemnité prévue en cas d’impayés de loyers au motif que le sinistre lui avait été déclaré tardivement, en l’occurrence 25 jours seulement après l’expiration du délai convenu.

La Cour de cassation va considérer que l’assureur ne peut se prévaloir de cette « déclaration tardive » pour refuser d’indemniser son client en retenant que « la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice ».

Or, concrètement, comme les démarches en vue de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire avaient été entreprises très rapidement, le fait que l’assureur ait été informé « tardivement » de la situation était sans conséquence pour lui.

L’assureur doit donc indemniser l’assuré.

Des propriétaires contraints à la patience

Si la décision est satisfaisante pour l’assuré qui a payé des primes d’assurance et correctement géré, via son mandataire, la situation d’impayés, l’on ne peut que regretter qu’elle intervienne plus de 8 ans après les faits et au terme d’une longue bataille juridique, à laquelle l’arrêt ne met d’ailleurs pas un point final.

Mais les propriétaires doivent souvent faire preuve de patience…

Le lecteur attentif aura en effet remarqué que les locaux ont été récupérés par leur propriétaire le 9 juillet 2008 tandis que le locataire avait cessé de régler le loyer depuis … décembre 2005.