Troubles de voisinage : la responsabilité du propriétaire bailleur en raison des nuisances générées par son locataire

Troubles de voisinage : la responsabilité du propriétaire bailleur en raison des nuisances générées par son locataire

Quand un locataire élève des chiens en appartement

Sur la commune de Saint-Joseph en Martinique, M. Y exploite – dans des conditions d’hygiène douteuses – un élevage de chiens dans un appartement dont il est locataire, donc soumis à un bail d’habitation.

Ses voisins, incommodés par les bruits et les odeurs en provenance de cet appartement, ont alerté le syndic de copropriété, M. Z, propriétaire de l’appartement et l’agence immobilière en charge de la gestion locative pour le compte de M. Z.

Le propriétaire est responsable des troubles de voisinage provoqués par son locataire

N’ayant pu obtenir par leurs démarches amiables la cessation des nuisances, les voisins de M. Y ont saisi le Juge des référés du Tribunal d’instance de Fort-de-France.

Prudents, les voisins ont mis dans la cause non seulement le locataire, auteur des troubles de voisinage, mais encore M. Z, propriétaire, et l’agence immobilière chargée par M. Z de gérer le bien.

Leurs objectifs étaient multiples :

  • Obtenir du Juge des référés qu’il condamne le locataire à mettre fin à son activité d’éleveur amateur et aux nuisances occasionnées ;
  • Voir cette condamnation assortie d’une astreinte, c’est-à-dire d’une pénalité financière par jour de retard ;
  • Voir le propriétaire et l’agence immobilière chargée de la gestion locative, condamnés aux côtés du locataire.

Car, en effet, il était à craindre que le locataire ne soit pas solvable ou organise son insolvabilité et, dans cette hypothèse, les voisins pouvaient gagner leur procès contre le locataire mais ne jamais pouvoir recouvrer les condamnations prononcées à leur profit.

Le juge des référés, puis la Cour d’appel de Fort-de-France (13 mars 2018, RG n° 16/00500) ont accueilli favorablement leurs demandes en rappelant que le propriétaire bailleur est responsable, à l’égard des tiers, du comportement de son locataire, auteur de troubles anormaux de voisinage, quand bien même aucune faute ne peut lui être reprochée.

Le propriétaire a donc été condamné solidairement avec le locataire à payer :

  • La somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts ;
  • Celle de 500 € au titre des frais de procédure engagés par les voisins qui avaient initié la procédure.

L’agence immobilière aussi…

Sans doute contrarié de se voir assigner pour des faits imputables à son locataire, et alors même que vivant en métropole, il avait confié à une agence immobilière implantée localement la gestion de ce bien, M Z a, à son tour, mis en cause cette agence.

Et le Juge des référés et la Cour d’appel ont estimé que le propriétaire était bien fondé à rechercher la responsabilité de l’agence laquelle « devait prendre (…) toutes les dispositions pour que le trouble dénoncé soit traité et tenir son mandant informé ».

Avoir sollicité l’intervention de la police n’a pas été considéré comme une démarche suffisante.

En particulier, la Cour d’appel a considéré que l’agence aurait dû alerter le propriétaire sur la situation et le mettre en demeure de prendre une décision sur la poursuite du bail, autrement dit de résilier celui-ci au motif que le locataire perturbait gravement la vie de l’immeuble.

Faute pour elle d’avoir mené ces actions, l’agence immobilière est condamnée, solidairement avec le propriétaire et le locataire, à indemniser les voisins, victimes des troubles anormaux de voisinage.