Copropriété en difficulté : risques et solutions

Copropriété en difficulté : risques et solutions

Lorsque des copropriétaires sont négligents vis-à-vis du paiement de leurs charges, que des travaux ne peuvent plus être entrepris par manque de fonds et que l’immeuble ne peut plus être entretenu correctement, des complications surviennent.

Alors que faire lorsque la copropriété est en difficulté, quels sont les risques encourus et quelles sont les solutions proposées ?

Une procédure d’alerte préventive a été créée afin de traiter les difficultés financières des copropriétés dès leur survenance pour en limiter les conséquences, il s’agit de la désignation d’un mandataire ad hoc.

Mais lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque ce dernier est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, la procédure d’alerte est insuffisante.

Dans ce cas, les copropriétés en difficulté vont pouvoir bénéficier d’un mécanisme d’administration provisoire.

Des règles strictes encadrant cette procédure, un avocat expert en copropriété est indispensable pour vous accompagner durant cette période.

Copropriété en difficulté : la désignation d’un administrateur provisoire

Conditions

Un administrateur provisoire peut être désigné dans 3 cas :

  • si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis : le syndicat souffre d’une insuffisance de trésorerie, les sommes disponibles ne permettent pas de régler les dépenses ;
  • si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble : cette impossibilité peut tenir à des raisons financières, mais également juridiques, lorsque par exemple le syndicat refuse de donner au syndic de copropriété les pouvoirs nécessaires pour remplir sa mission ;
  • en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat pour liquider les dettes du syndicat.

Saisine du juge

Peuvent saisir le président du tribunal judiciaire :

  • des copropriétaires représentant ensemble 15% au moins des voix du syndicat,
  • le syndic de copropriété,
  • le maire de la commune du lieu de la situation de l’immeuble,
  • le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat,
  • le représentant de l’État dans le département, c’est-à-dire, le Préfet,
  • le Procureur de la République
  • ou le mandataire ad hoc s’il en a été désigné un.

Décision du juge

L’administrateur provisoire est désigné par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Le président du tribunal désigne l’administrateur provisoire après avoir éventuellement ordonné des mesures d’instruction (une expertise, par exemple) et entendu le président du conseil syndical. Le président du tribunal charge le mandataire charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété en difficulté.

L’ordonnance qui désigne l’administrateur provisoire doit fixer l’étendue et la durée de sa mission, de 12 mois minimum.

Le président du tribunal peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin s’il est saisi d’une demande en ce sens.

Il est à noter que l’administrateur provisoire reçoit pour l’ensemble de sa mission un droit fixe s’élevant à 1.500 € HT.

Afin de redresser la copropriété en difficulté, quelles sont les personnes pouvant être désignées administrateur provisoire ?

Le président du tribunal judiciaire peut désigner à cette fonction, à son choix :

  • un administrateur judiciaire sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du Code de commerce ;
  • une personne physique possédant une expérience d’au moins 3 ans dans la gestion d’une copropriété en difficulté et d’un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans le droit civil, la comptabilité et la construction ou la gestion immobilière,
  • une personne morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire. Dans ce cas, la personne morale désignée sera représentée par une personne physique,
  • le mandataire ad hoc s’il en a été désigné un.

Missions de l’administrateur provisoire

Administration de la copropriété

L’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté se voit confier tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit et sans indemnité.

L’administrateur peut se voir confier tout ou partie des pouvoirs du conseil syndical et de l’assemblée générale. A ce titre, il convoque et préside l’assemblée générale de copropriété ainsi que le conseil syndical.

En principe, l’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée mais peut se faire assister si nécessaire.

Pour cela, l’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes. Ce plan, d’une durée maximale de 5 ans, comporte un échéancier des versements auprès des créanciers du syndicat.

Effacement des dettes

L’administrateur de la copropriété en difficulté doit évaluer le montant total des créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires, par exemple les charges de copropriété dues par un copropriétaire insolvable.

L’administrateur peut demander au juge d’effacer partiellement les dettes du syndicat, à deux conditions alternatives :

  • si le syndicat ne dispose pas d’actifs pouvant être cédés,
  • ou si les cessions envisagées n’ont pas trouvé preneur.

Mesures de redressement de la copropriété en difficulté

Le plan d’apurement est mis en œuvre par le syndic à l’issue de la mission de l’administrateur provisoire.

Afin de réduire la dette du syndicat, possibilité est donnée à l’administrateur, autorisé par le juge, de céder des actifs du syndicat, tels des locaux ou parcelles de terrain non bâti.

Par ailleurs, s’il est justifié que les coûts d’entretien ou de gestion compromettent de façon irrémédiable l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à céder à titre gracieux des parcelles de terrain non bâti, des locaux ou équipements communs.

Le redressement de la copropriété peut nécessiter l’exécution de travaux. Dans ce cas, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges. Par exemple, l’individualisation du chauffage.

Une administration provisoire renforcée peut en outre être instaurée par le juge. Pour la mise en œuvre de cette mesure, il faut que la situation financière de la copropriété ne permette pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier.

Article rédigé par Maître Laura MOINIER

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