Comment fonctionne une copropriété horizontale ?

Comment fonctionne une copropriété horizontale ?

Chers lecteurs, vous qui rêvez d’habiter au sein d’une zone pavillonnaire coquette à la Wisteria Lane, cet article a pour objet de revenir en détails sur la copropriété et notamment sur la copropriété horizontale.

La copropriété horizontale, aussi appelée copropriété pavillonnaire, est définie par un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun.

Concrètement, chaque lot est composé d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part de parties communes (le terrain).

C’est-à-dire que le propriétaire d’un lot ne possède pas le terrain qui sert d’assise à son pavillon et dispose uniquement d’un droit de jouissance privative sur cette parcelle.

La copropriété horizontale se rapproche, à bien des égards, de la copropriété verticale qui correspond quant à elle aux différents propriétaires de lots d’un immeuble.

Malgré les jolies promesses faites aux acquéreurs en copropriété horizontale, la réalité est parfois brutale entre des charges communes conséquentes, le délabrement des espaces communs ou encore le manque de liberté sur son lot.

Le régime juridique de la copropriété horizontale étant contraignant et spécifique, c’est la raison pour laquelle les copropriétaires qui y sont soumis essaient parfois d’en sortir. Pour cela, il est indispensable d’être conseillé par un avocat expert en copropriété.

Parties privatives et parties communes en copropriété horizontale

Dans une copropriété horizontale, les propriétaires possèdent leurs maisons mais ne possèdent pas le sol sur lequel la maison est construite. Le sol dépend de la copropriété.

Concrètement, les maisons sont considérées comme les parties privatives de la copropriété, tandis que le terrain sur lequel elles sont construites représente les parties communes.

De ce fait, tout équipement bâti sur le terrain de la copropriété horizontale, comme des équipements sportifs, des terrains de jeux, mais encore l’éclairage ou la voirie, appartiennent aux parties communes.

La copropriété horizontale est donc une déclinaison de la copropriété verticale, appliquée à un ensemble de maisons, avec les parties communes transformées en terrain commun.

C’est en cela la grande différence avec le lotissement dans lequel chaque propriétaire dispose d’un droit de propriété exclusif sur sa parcelle, ce qui signifie que la gestion collective s’applique uniquement aux équipements communs et ne concerne pas le terrain sur lequel est construit sur la maison.

Pour aller plus loin sur les différences entre ASL et copropriété.

Attributs de la copropriété horizontale

Le fonctionnement d’une copropriété horizontale possède un certain nombre de similarités avec celui de l’association syndicale libre (dite ASL) et aussi celui d’une copropriété verticale.

Également soumise au régime juridique de la copropriété, la copropriété horizontale se doit d’être pourvue d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division qui précise les parties communes et les parties privatives de chacun.

La copropriété horizontale, tout comme la copropriété verticale, doit aussi se doter d’un syndic de copropriété qui assure sa gestion.

Avec un certain nombre d’obligations à respecter, la copropriété horizontale doit élire un conseil syndical et organiser au moins une fois par an une assemblée générale de copropriété qui va se prononcer sur l’administration de l’ensemble immobilier.

Lors de ces AG, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la valeur de son lot comprenant à la fois la partie privative (maison) et la partie commune divisée en quote-part.

Rappelons que la partie commune se compose de la portion de terrain sur lequel la maison est construite et des équipements communs.

Dans la plupart des cas, les votes sont pris à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Mais l’article 25 liste des décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En outre et au même titre que la copropriété verticale, la copropriété horizontale doit obligatoirement s’inscrire au registre d’immatriculation des copropriétés.

Contraintes dues au régime de la copropriété horizontale

Un droit de propriété amoindri sur sa parcelle

Le terrain de la copropriété horizontale appartenant à la copropriété, le régime peut être assez contraignant pour les propriétaires qui souhaitent réaliser un aménagement de leur jardin.

En effet, l’autorisation donnée à un copropriétaire pour effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes, ne peut être adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité de l’article 25.

Ainsi, dans une copropriété horizontale, un copropriétaire qui souhaite percer une fenêtre, installer une piscine ou un abri dans son jardin doit obtenir l’accord de la majorité de tous les copropriétaires.

De même, s’il modifie l’apparence extérieure de la copropriété en surélevant la toiture de sa maison ou en repeignant la façade de son pavillon dans une autre couleur, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.

Il doit présenter un dossier complet avec un état existant et un état projeté. Et dans le cas où l’assemblée lui accorderait l’autorisation de faire les travaux, elle peut assortir sa décision de prescriptions (souscription d’une assurance, contrôle des travaux part un architecte…).

En revanche, sur les parties privatives, chaque copropriétaire est libre d’entreprendre les travaux qu’il souhaite (réfection des peintures, suppression d’une cloison, installation d’une salle de bains), étant donné qu’il s’agit de sa propriété exclusive.

Une autorisation de l’administration requise pour certains travaux

Attention : certains travaux nécessitent l’autorisation de la copropriété mais aussi celle de l’administration. Dans ce cas, il est nécessaire d’obtenir les deux autorisations avant de démarrer les travaux.

Il s’agit de la création d’une piscine, d’un cabanon de jardin d’une surface au sol supérieure à 5 mètres ou d’une hauteur supérieure à 12 mètres, ouverture d’une fenêtre…

Selon l’importance des travaux, le copropriétaire doit obtenir une décision de non-opposition à déclaration préalable ou la délivrance d’un permis de construire en mairie.

Un permis de construire est obligatoire dans les zones couvertes par un PLU :

  • En cas de création d’une surface de plus de 40 m2,
  • En cas de création d’une surface dont la dimension est comprise entre 20 et 40 m2 et si, après travaux, la surface totale de la maison est supérieure à 150 m2.

Un permis de construire est obligatoire dans les zones non couvertes par un PLU dès que la surface créée excède 20 m2.

Dans tous les autres cas, le dépôt d’une déclaration préalable de travaux en mairie est suffisant. Pour en savoir plus sur la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux.

Il est à noter que l’autorisation administrative et indépendante de celle de la copropriété. Concrètement, ce n’est pas parce que la copropriété est opposée au projet que la commune s’y opposera elle aussi, elle pourra accorder son autorisation.

Pour autant, comme les deux autorisations sont nécessaires, si l’une d’entre elles se prononçait contre le projet, il serait de fait bloqué automatiquement.

Des charges collectives conséquentes

S’il semble logique pour le copropriétaire d’un immeuble (copropriété verticale) de payer des charges de copropriété, cette contribution est moins bien tolérée dans le cadre d’une copropriété horizontale puisque ni la toiture, ni les murs ne sont communs, sauf si le règlement de copropriété prévoit le contraire.

Outre le sol, les parties communes sont constituées de tous les locaux et services communs, ainsi que de tous les objets mobiliers matériels et ustensiles affectés à l’usage commun. De ce fait, les allées, les jardins, les clôtures mais encore la tuyauterie sont comprises dans les parties communes.

Le coût des charges, qui peut s’avérer important, peut conduire certaines copropriétés horizontales à rétrocéder la voirie à la commune afin de limiter les charges à la seule gestion des espaces verts.

Le régime de la copropriété horizontale étant particulièrement contraignant pour ceux qui y sont soumis, certains copropriétaires tentent parfois d’en sortir, soit pour passer au statut du lotissement, soit pour sortir de la copropriété de manière individuelle.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à la copropriété horizontale.

Article rédigé par Maître Laura MOINIER