Loi ELAN et copropriété : quels changements?

Loi ELAN et copropriété : quels changements?
Avocat - copropriété - quels changements après la loi ELAN ?

En matière de copropriété, la loi ELAN a modifié les « règles du jeu ». La loi ELAN elle-même et les textes adoptés ensuite font entrer de la modernité dans le fonctionnement des copropriétés : extranet, visioconférence, vote par correspondance, etc. 

La modernisation passe aussi par la simplification de certaines procédures : convocation de l’assemblée générale, vote des résolutions etc.

Autres nouveautés remarquables pour la copropriété, la loi élan a renforcé les pouvoirs du conseil syndical et facilité le recouvrement des charges impayées. 

Vous êtes copropriétaire, membre du conseil syndical, ou simplement impliqué dans la vie de votre copropriété et désirez anticiper sur les changements à venir ? Vous recherchez le point de vue d’un avocat expert en copropriété sur les nouveautés apportées par la loi ELAN en matière de copropriété ?

Cet article vous propose de mettre en lumière les points de la réforme qui, selon nous, touchent le plus directement à la vie quotidienne des copropriétaires.

Grâce à la loi ELAN, la copropriété gagne en transparence

L’obligation pour le syndic de copropriété de mettre à la disposition des copropriétaires un extranet est renforcée.

L’extranet de la copropriété doit désormais comporter 3 espaces distincts :

  • un premier espace accessible à l’ensemble des copropriétaires,
  • le second « individuel », propre à chaque copropriétaires,
  • et le troisième dédié au conseil syndical.

Les documents qui devront être présents dans chacun des espaces sont précisément énumérés par le texte.

L’espace « copropriété » devra permettre d’accéder :

  • au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division,
  • à la fiche synthétique de la copropriété,
  • au carnet d’entretien de l‘immeuble et aux diagnostics des parties communes,
  • aux contrats en cours (assurance, maintenance, etc.) et marchés en cours (devis des entreprises, contrat du syndic, etc.),
  • ainsi qu’aux PV des AG de la copropriété, les 3 derniers a minima.

L’espace « copropriétaire » autorisera l’accès :

  • au récapitulatif des charges payées au cours des 2 derniers exercices,
  • aux appels de fonds des 3 dernières années au minimum,
  • aux informations relatives à la quote-part des charges et du fonds de travaux.

Enfin, le conseil syndical pourra librement consulter :

  • les relevés de comptes du syndicat des copropriétaires,
  • la liste des copropriétaires,
  • les documents qui établissent que le syndic exerce son activité en toute légalité : carte professionnelle, attestation d’assurance, garantie financière,
  • et, le cas échéant, les actes et pièces relatifs aux procédures judiciaires en cours.

Un accès libre, permanent et sécurisé aux documents essentiels est donc désormais la norme en matière de copropriété, grâce à la loi élan.

L’amélioration de la gestion de la copropriété par la loi élan tient également au renforcement des pouvoirs du conseil syndical.

Les pouvoirs du conseil syndical renforcés par la loi élan

Soulignons en premier lieu que le cercle des personnes susceptibles d’intégrer le conseil syndical s’est élargi aux ascendants et descendants des copropriétaires. Un parent retraité pourra ainsi s’impliquer dans la vie d’une copropriété au sein de laquelle l’un de ses enfants détient un ou plusieurs lots. Et, inversement, des enfants pourront « prendre la main » pour des parents âgés copropriétaires.

Le conseil syndical peut désormais exiger du syndic de copropriété, grâce à la loi ELAN, la remise des documents relatifs à l’administration et à la gestion de l’immeuble. Le syndic qui ne répondrait pas à la demande de communication de pièces du conseil syndical serait redevable d’une pénalité d’au moins 15 € par jour de retard.

Pour exercer ce droit, l’on ne peut que recommander aux conseils syndicaux de formuler des demandes précises en utilisant un procédé de communication qui permet de dater la demande sans contestation possible.

Le conseil syndical va également pouvoir procéder à une mise en concurrence systématique des syndics.

Et, plus encore, le président du conseil syndical pourra agir en justice contre le syndic de copropriété pour obtenir sa condamnation à indemniser la copropriété des conséquences de son inaction. Cette possibilité, issue du volet « copropriété » de la loi élan, vient corriger la règle actuelle selon laquelle seul le syndicat des copropriétaires peut agir contre le syndic, mais comme le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic, il y a peu de chance qu’un syndic missionne un avocat pour lui intenter un procès….  Les actions engagées contre un syndic le sont donc, à l’heure actuelle, aussi exclusivement à l’issue de son mandat.

Enfin, le conseil syndical va désormais pouvoir prendre seul des décisions en matière de travaux de copropriété par exemple. Avant la loi ELAN, ces décisions appartenaient exclusivement à l’assemblée générale des copropriétaires qui, rappelons-le, se réunit une fois par an ou de manière extraordinaire, si nécessaire.

Mais le formalisme et les délais qui entourent l’AG (convocation des copropriétaires, tenue de l’assemblée générale, rédaction du procès-verbal, notification aux copropriétaires et délai de recours) sont autant de freins à la prise de décisions pour la copropriété. Le loi élan « bouscule » ici l’ordre établi et permet à l’assemblée de déléguer au conseil syndical, pour une durée déterminée, une partie de ses prérogatives. Cette délégation de pouvoirs doit être approuvée par l’assemblée générale de la copropriété selon l’article 25, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée générale de la copropriété après la loi ELAN

Sur ce thème particulier de l’assemblée générale de la copropriété, la loi élan a modifié une partie des règles de fonctionnement.

Ainsi, dorénavant, un seul copropriétaire peut provoquer la convocation de l’assemblée générale de la copropriété. Ce copropriétaire devra naturellement supporter seul le coût de cette assemblée générale et cette A.G. ne pourra se prononcer sur les droits de ce copropriétaire.

L’un des apports les plus commentés de la loi élan au droit de la copropriété concerne le changement des règles relatives à la tenue de l’assemblée générale de la copropriété. Désormais, un copropriétaire peut recevoir plus de 3 mandats et représenter un nombre illimité de copropriétaires qui ne pourraient pas assister à l’AG, dans la limite de 10% du total des voix.

Autres innovations qui font parler d’elles : la possibilité de tenir l’assemblée en visioconférence, l’introduction du vote par correspondance, mesures destinées à pallier l’absentéisme aux AG de copropriété, en abolissant la distance et/ou le temps à y consacrer pour les copropriétaires.

Après la tenue de l’assemblée générale de la copropriété, le syndic doit notifier le PV d’AG de copropriété dans le délai d’un mois. Rappelons que cette notification fait courir le délai de 2 mois pendant lequel un copropriétaire absent à l’AG ou qui aurait voté « contre » une résolution peut saisir le Tribunal judiciaire d’une contestation contre cette AG. 

Enfin, pour tenir compte de ce délai, la loi prévoit désormais que les travaux votés en AG ne pourront démarrer qu’à l’expiration de ce délai de 2 mois.

La réforme de la copropriété par la loi élan ne se limite pas aux seuls aspects évoqués dans cet article. La définition des parties communes et les modalités de recouvrement des charges impayées ont également évolué.  Il en va de même du contrat de syndic et des conditions dans lesquelles sa mission prend fin.

Enfin, impossible de ne pas évoquer le futur code de la copropriété qui, à n’en pas douter, fera lui aussi couler beaucoup d’encre.

Article rédigé par Maître Ganaëlle SOUSSENS