La responsabilité des intermédiaires en matière d’investissement locatif

  • Post published:28 mars 2018
  • Post Category:VEFA

Les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif sont généralement conseillés, accompagnés par des conseils en gestion de patrimoine (C.G.P).

Et, lorsque malheureusement l’opération ne tient pas ses promesses, l’investisseur va se retourner vers cet intermédiaire.

Mais peut-on utilement reprocher à cet intervenant les déconvenues rencontrées ?


Oui, s’il a dissimulé des informations ou omis des mises en garde.

Le C.G.P. peut ainsi être condamné, aux côtés du promoteur, lorsqu’il avait connaissance de circonstances permettant raisonnablement d’imaginer que l’investisseur serait confronté à des difficultés : fragilité financière des intervenants à l’opération, marché locatif local saturé, etc.

Le C.G.P. peut également se voir reprocher de n’avoir pas suffisamment alerté son client sur les risques.

La Cour d’appel de Versailles a ainsi condamné un C.G.P. à verser 30.000 € à son client investisseur(Versailles, 3ème chambre, 8 février 2018, n° 16/05882).

Cette somme ne représente pas le montant des préjudices subis par l’acquéreur, mais l’indemnisation d’une « perte de chance », perte de chance pour l’acquéreur de ne pas réaliser l’opération.

Dans cette affaire, le bien acheté 114.602 € HT en 2006 s’est vendu 41.000 € en 2017 !

Et, pour retenir la responsabilité du C.G.P., la Cour explique que « Le conseil en gestion de patrimoine, tenu d’une obligation de moyen, doit guider son client dans le choix des différents placements qui s’offrent à lui, l’éclairer sur les conséquences juridiques et fiscales de ceux-ci et les risques comparés de tel ou tel investissement. Cette obligation s’analyse en une obligation de prudence en ce qu’il est tenu de rechercher et accomplir les diligences nécessaires à la vérification du sérieux et de la régularité de l’opération proposée en fonction de ses moyens. »

Le rôle (du C.G.P.), en l’espèce consistait à donner un conseil en immobilier de placement, son argument de vente étant non pas le bien immobilier en tant que tel mais l’avantage que pouvait procurer l’acquisition d’un bien financé par un emprunt, destiné à la location, en vue de bénéficier d’un avantage fiscal prévu par la loi.

(Le C.G.P.) était donc tenu à une obligation d’information sincère et complète, devant la conduire à faire état des caractéristiques les moins favorables de l’investissement proposé et des éventuels risques encourus, qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés. »

Ainsi, ce qui est reproché au C.G.P. ce n’est pas tant la surévaluation du bien que le fait de ne pas avoir alerté l’acquéreur sur les risques : risque de perte de l’avantage fiscal en cas de vacance locative prolongée, risque de dévaluation du bien, etc.



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