Le retard de livraison : un motif pour annuler une VEFA

  • Post published:27 avril 2020
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Le retard de livraison : un motif pour annuler une VEFA

En VEFA (vente en état futur d’achèvement), le retard de livraison est un véritable fléau pour les acquéreurs, qu’ils achètent pour louer ou pour se loger.

Imaginons un acquéreur qui emprunte pour financer son achat en VEFA, il a versé au promoteur le montant des appels de fonds qu’il a reçus, il a donc débloqué une partie au moins du montant de son prêt immobilier et a commencé ou va commencer à payer les mensualités du prêt. Ces mensualités réduites au début, aux seuls intérêts et à l’assurance, risquent – si le délai de livraison s’allonge – d’augmenter de manière significative. Ce sera le cas lorsque la période « intercalaire » prendra fin et que débutera la période d’amortissement, celle pendant laquelle l’emprunteur doit commercer à rembourser le capital.

A ce stade, l’acquéreur doit, d’un côté, Rembourser un prêt immobile, mais :

  • Doit en parallèle continuer à payer un loyer s’il est locataire de sa résidence principale, 
  • Ou bien ne perçoit pas le loyer du bien acheté en VEFA s’il avait réalisé un investissement immobilier locatif.

L’acquéreur risque en outre de perdre le bénéfice de l’avantage fiscal associé à cette occasion si le retard persiste.

Face à ces risques, les acheteurs qui nous consultent en tant qu’avocat expert en VEFA veulent, en général :

  • Soit obtenir la livraison du bien et l’indemnisation dds préjudices subis du fait du retard, 
  • Soit faire annuler la VEFA en raison du retard de livraison. 

Pour choisir la meilleure option, nous vous proposons :

  • De les examiner chacune en détails ; 
  • Avant de nous attarder sur les  

Les conséquences du retard de livraison : indemnisation ou annulation de la vente

L’achat en VEFA se caractérise par le risque d’inachèvement ou de retard de livraison puisque le bien vendu n’est pas achevé et que l’acquéreur commence à en payer le prix avant de recevoir les clés. Ainsi, entre la signature de l’acte de vente et la livraison, l’acheteur verse des fons au promoteur qui s’est engagé à construire l’immeuble.

Les risques que prennent les acquéreurs sont atténués par deux mécanismes : les appels de fonds progressifs et la garantie d’achèvement.

L’acheteur en VEFA paye progressivement le prix, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, au rythme des appels de fonds que lui adresse le promoteur. Le rythme des appels de fonds s’impose au promoteur qui doit respecter l’échelonnement imposé par la loi et justifier de l’état d’avancement des travaux lorsqu’il appelle les fonds.

Evoquons encore la garantie d’achèvement qui permet, en cas de défaillance du promoteur, de financer les travaux restant à réaliser ou de rembourser aux acheteurs les sommes versées.

En revanche, aucun texte ne protège l’acquéreur en cas de retard de livraison d’une VEFA.  En effet, contrairement à ce qui se passe pour le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) aucune loi n’impose au promoteur de verser des pénalités de retard à l’acquéreur.

De telles pénalités sont parfois prévues dans l’acte de vente, mais c’est assez rare. Nous conseillons donc aux investisseurs de prévoir cette clause dès la signature du contrat de réservation.

Faute de pénalités de retard prévues dans l’acte de vente, les acquéreurs ont dont des difficultés pour être indemnisés en cas de retard de livraison. Cette difficulté est d’autant plus grande que l’acte de VEFA prévoit des « causes légitimes de suspension du délai de livraison », c’est-à-dire une liste d’événements qui, lorsqu’ils surviennent, autorisent le promoteur à décaler la date de livraison : intempéries, faillite d’entreprises, etc. Et, dans certains cas, le promoteur s’octroie un doublement du délai ! Autrement dit, si les intempéries durent 1 mois, elle « justifient » 2 mois de retard…

La difficulté à être indemnisez du retard de livraison peut donc inciter les acquéreurs à opter pour l’annulation de la vente.

Mais comment annuler une VEFA ?

L’annulation – que les juristes appellent « résolution » – ne peut le fruit de la seule volonté de l’acquéreur. Il doit, pour l’obtenir :

  • Soit obtenir l’accord du promoteur, 
  • Soit obtenir une décision de justice.

Concrètement, l’accord promoteur pour annuler la vente n’est pas facile à obtenir, d’autant que l’acheteur ne voudra pas seulement le remboursement des sommes versées, mais aussi l’indemnisation des préjudices subis : intérêts d’emprunt, perte de l’avantage fiscal, etc..

Quand la VEFA est annulée, quelles sommes reviennent à l’acquéreur

Naturellement, ce que l’acheteur doit récupérer lorsque la VEFA est annulée, ce sont les sommes qu’il a versées au promoteur.

Mais, dans une affaire où la défiscalisation était le « moteur » de l’acquisition, comme pour un investissement fait dans le cadre de la loi de Robien,  le promoteur a été également condamné à payer aux acquéreurs (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre a, 20 juin 2019, n° 15/03390) : 

  • 55.000 € à titre de dommages et intérêts (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxes foncières) ; 
  • 20.000 € pour avoir bloqué en pure perte des sommes versées inutilement au promoteur,
  • Et 7.000 € au titre des frais de procédure.

En revanche, comme la VEFA a été annulée, les juges ont estimé que les acquéreurs ne pouvaient réclamer :

  • Le montant des loyers non perçus, 
  • Le préjudice subi du fait de la perte de l’avantage fiscal.

Cette solution est logique.

L’annulation de la VEFA est donc une voie de sortie pour l’acquéreur qui subit un important retard de livraison. En revanche, elle perd tout intérêt si el promoteur est en faillite, en liquidation judiciaire. Car, dans ce cas, les acheteurs ne pourront pas obtenir le règlement des condamnations.

Il faut donc examiner chaque situation avec le plus grand soin avant d’agir :

  • Pour mettre en œuvre la garantie d’achèvement, 
  • Solliciter l’indemnisation du retard de livraison, 
  • Ou encore faire annuler la VEFA.

Et c’est précisément le rôle de l’avocat que d’accompagner ses clients en difficulté pour déterminer, avec eux et selon leurs objectifs propres, la meilleure solution.