Promesse de vente et indemnité d’immobilisation : les précautions à prendre côté acquéreur.

Promesse de vente et indemnité d’immobilisation : les précautions à prendre côté acquéreur.

En matière de vente de maison ou d’appartement, le sujet de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente est assez méconnu des acquéreurs. Ils devraient pourtant s’y intéresser de près car le montant de cette indemnité, aussi appelée « clause pénale » est souvent élevé et c’est une somme que l’acquéreur risque de devoir au vendeur même s’il n’achète pas le bien.

Le cas typique : après la visite des lieux, l’acheteur fait une offre d’achat. Le vendeur accepte cette offre. Vendeur et acquéreur se donnent alors rendez-vous à l’agence immobilière ou chez le notaire pour signer le compromis de vente (i.e. la promesse de vente). Le vendeur s’engage à ne pas vendre à un autre acheteur et donc à le « réserver » jusqu’à la signature de la vente chez le notaire.

Mais, après coup, l’acheteur renonce. Le vendeur va alors lui réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente à titre de dédommagement. C’est à ce stade, hélas, que l’acquéreur comprend le mécanisme de l’indemnité d’immobilisation, en découvre le montant et va chercher des moyens pour ne pas la payer. Il est alors souvent trop tard pour agir.

Avocat expert en vente immobilière, je vous explique comment, en étant très vigilant sur la condition suspensive d’obtention du prêt, vous pouvez éviter de perdre le montant de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente.

L’indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente

Dans les promesses de vente, l’indemnité d’immobilisation est une clause « standard ». L’agent immobilier ou le notaire, qui est alors le rédacteur de la promesse va l’insérer automatiquement dans le document à signer.

Sachez qu’elle n’est pas obligatoire. Acheteur et vendeur peuvent décider de signer une promesse de vente sans indemnité d’immobilisation. C’est, dans les faits, assez rare car, pendant la durée de la promesse et jusqu’au moment de la vente chez le notaire, le bien est « immobilisé ». Le vendeur cesse de rechercher un acquéreur. Si, au final, il ne vend pas à celui avec qui il a signé le compromis, il aura perdu du temps, « immobilisé » son bien en vain.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente unilatérale ou non peut également être négocié. Il est, en règle générale, de 10%. Mais ce pourcentage est une habitude, pas une règle.

Les discussions sur le principe de l’indemnité d’immobilisation et son montant sont, en pratique, difficiles même s’il s’agit d’un compromis de vente entre particuliers : le vendeur pourra imposer ses conditions à l’acquéreur :

  • Une indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente ;
  • Fixée à 10% du prix de vente.  

Le séquestre est un autre sujet de négociation entre vendeur et acquéreur. Le séquestre c’est la somme que verse l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente. Ce versement permet de s’assureur du sérieux de la démarche de l’acquéreur et de l’existence d’un apport personnel si cela est prévu dans son plan de financement.

Le montant du séquestre peut être égal celui de l’indemnité d’immobilisation, ou à la moitié (c’est la pratique en région parisienne par exemple) ou bien être une somme forfaitaire : 1.000 ou 15.000 € par exemple. La somme est bloquée jusqu’au jour de la vente où elle sera utilisée pour payer le prix d’achat et les frais annexes : agence, notaire et taxes, improprement appelées « frais de notaire ».

Le vendeur doit vérifier que l’acheteur verse réellement le séquestre, à l’agence ou au notaire. Car, si l’acheteur ne le verse pas dans le délai prévu par la promesse de vente, celle-ci devient caduque, ce qui signifie que le vendeur n’est plus lié à l’acheteur et peut reprendre ses démarches afin de vendre son terrain, son appartement ou sa maison.

Autre avantage du séquestre : la somme versée pourra être « convertie » en indemnité d’immobilisation si, au final, l’acheteur renonce. Car c’est là que réside l’intérêt de l’indemnité d’immobilisation pour le vendeur : si l’acheteur se désiste, il devra payer au vendeur le montant de cette indemnité sauf s’il s’est bien préparé avant de s’engager.

Comment ne pas perdre l’indemnité d’occupation de la promesse de vente ?

Notre conseil est de bien anticiper l’opération, de ne pas se lancer dans une vente immobilière sans avoir, au préalable, mesuré l’engagement que l’on prend à chaque étape : offre, signature du compromis, etc.

Certes, la rétractation de l’acheteur après l’acceptation de l’offre d’achat est possible. Elle est également possible après la signature du compromis (i.e. la promesse) dans le délai de 10 jours suivant la notification de la promesse par LRAR ou par voie électronique.

Ensuite, l’acheteur est engagé sans retour en arrière possible. Sauf si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas. La plus connue étant celle qui prévoit que si l’acheteur n’obtient pas le prêt bancaire dont il a besoin pour payer le prix de vente de l’appartement ou de la maison, il est délié de la promesse de vente et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due au vendeur.

La clause de la promesse relative à l’obtention du prêt est donc essentielle pour l’acheteur qui néglige pourtant souvent de s’investir dans sa rédaction. Rassurez-vous, il ne s’agit pas de se préoccuper de la terminologie juridique peu digeste, mais de simplement bien faire ses calculs : à quel taux vais-je/puis-je emprunter ? Sur quelle durée ? S’il y a des travaux à réaliser, leur montant sera-t-il inclus dans mon prêt ? J’utilise toute mon épargne comme apport ou bien je conserve une épargne de précaution en cas de difficulté après la vente ?

Vous devez connaître les réponses à ces questions AVANT de signer le compromis de vente. Votre plan de financement doit se construire en amont de sa signature et pas en aval. Et vous devez transmettre ces informations au rédacteur de la promesse de vente pour qu’il les y intègre précisément : montant emprunté, taux maximum, durée, etc. Pourquoi ? Parce que, pour bénéficier de la condition suspensive et ne pas perdre l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente, vos demandes de prêts doivent être strictement conformes à ce que prévoit la condition suspensive.

Pour avoir négligé ce point, des acquéreurs qui n’ont pourtant pas obtenu leur prêt, ont dû payer près de 70.000 € au vendeur (Cour d’appel de COLMAR, 14 janvier 2021, n° 19/00374).

Les points de vigilance sont :

  • Le délai pour faire la demande de prêt(s) qui doit être respecté ;
  • Le fait de s’être engagé à demander à plusieurs banques et non à un courtier ;
  • Le taux maximum, le montant et la durée du prêt demandé ;
  • Le délai pour transmettre la réponse – positive ou négative – au vendeur.

En négliger un seul, même si vous êtes de bonne foi, pourrait vous coûter très cher

Notre conseil : avant de signer la promesse de vente, interrogez une ou plusieurs banques sur vos capacités d’emprunt, établissez avec soin votre plan de financement, participez activement à la rédaction de la condition suspensive et respectez strictement tout ce qu’elle prévoit ! Vous pouvez également nous contacter pour vos aider dans vos démarches.