Promesse de vente et refus de prêt immobilier : quelles conséquences ?

Promesse de vente et refus de prêt immobilier : quelles conséquences ?

Acheter un bien immobilier suppose généralement de recourir à un prêt.

Une acquisition, financée par un emprunt, s’effectue donc en plusieurs étapes :

  • Trouver le « produit », l’appartement ou la maison, par exemple,
  • Se mettre d’accord avec le vendeur sur le prix,
  • Faire patienter le vendeur jusqu’à l’obtention d’un prêt ;
  • Obtenir le prêt qui permettra d’acheter,
  • Signer l’acte chez un notaire.

L’étape consistant à faire patienter le vendeur est juridiquement organisée au moyen d’une « condition suspensive d’obtention d’un prêt », prêt dont les caractéristiques sont détaillées dans la promesse de vente.

Ainsi, le vendeur accepte de « réserver » le bien au candidat acquéreur avec lequel il signe une promesse de vente.

Le vendeur s’interdit ainsi de vendre à quelqu’un d’autre, quand bien même on lui proposerait un prix plus intéressant, voire pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il s’interdit également de réclamer toute indemnisation au candidat acquéreur si celui-ci n’obtient pas le prêt envisagé.

En effet, si l’acquéreur essuie des refus de prêt immobilier, il ne devra aucune somme au vendeur.

En contrepartie de ces engagements, le candidat acquéreur :

  • verse une certaine somme, une « avance » sur le prix de vente,  
  • recherche loyalement un financement,
  • respecte le délai fixé dans la promesse de vente.

C’est là que surviennent généralement les difficultés :

  • soit parce que le candidat acquéreur ne recherche pas efficacement le financement nécessaire,
  • soit par qu’il n’informe que tardivement le vendeur du (des) refus de prêt qui lui sont opposés.

Deux décisions récentes de la Cour de cassation illustrent de telles situations.

Dans  l’une des affaires, la condition suspensive visait l’obtention d’un prêt de 40.000 € au taux annuel maximum de 5%.

D’un commun accord entre le vendeur et le candidat acquéreur le délai pour obtenir ce prêt a été prorogé à plusieurs reprises.

Malgré tout, le candidat acquéreur a renoncé à la vente.

Et, pour tenter d’obtenir la restitution du « dépôt de garantie » versé, le candidat acquéreur a communiqué au vendeur un refus de prêt immobilier.

Sauf que le prêt refusé n’était pas de 40.000 €, mais de 63.000 € et que le vendeur n’en a été informé que plusieurs mois après l’expiration du délai accordé.

Dans ces conditions, le vendeur a refusé de restituer la somme versée par l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente.

Et la justice va lui donner raison et lui accorder, outre le « dépôt de garantie », des dommages-intérêts (Civ. 3ème, 7 avril 2015).

Une telle décision est de nature à alerter les candidats acquéreurs sur la nécessité de gérer avec prudence, et dans le respect des légitimes intérêts du vendeur, cette étape délicate du processus d’achat.