Promesse synallagmatique de vente VS Promesse unilatérale de vente

Promesse synallagmatique de vente VS Promesse unilatérale de vente

À quoi distingue-t-on une promesse synallagmatique de vente d’une promesse unilatérale de vente ?

Type de promessePromesse synallagmatique de ventePromesse unilatérale de vente
DéfinitionIl y a promesse synallagmatique de vente (appelée communément « compromis de vente »)  lorsque le propriétaire d’un bien (le « vendeur ») s’engage à le vendre  à un prix déterminé à une personne (l’ « acquéreur ») qui s’engage à le lui acquérir, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives négociées entre elles. L’accord entre les parties est ici réciproque dès la signature de la promesse.Il y a promesse unilatérale de vente (appelée communément « promesse de vente ») lorsque le propriétaire d’un bien (le « promettant ») s’engage à le vendre  à un prix déterminé à une personne (le « bénéficiaire ») qui dispose alors d’un délai d’option durant lequel elle reste libre de conclure ou non la vente d’une maison par exemple, sous réserve le cas échéant de la réalisation des conditions suspensives négociées entre les parties. 
Engagement des partiesLes deux parties sont engagées de façon définitive l’une envers l’autre : le vendeur à vendre et l’acquéreur à acquérir, sous réserve toutefois de la réalisation des conditions suspensives. Le vendeur est placé dans une situation plus confortable, dans la mesure où l’acquéreur est également irrévocablement engagé.Le promettant s’engage à vendre le bien au bénéficiaire, ce qui signifie qu’il s’interdit de le vendre ou de le promettre à un tiers pendant la durée de la promesse. Durant ce délai, il est interdit au vendeur de renoncer à la vente de l’appartement ou de proposer le bien à un autre acquéreur. En revanche, une fois le délai de la promesse expiré, le promettant retrouve sa pleine liberté de vendre à quiconque. Le bénéficiaire ne s’engage pas à acquérir ; il bénéficie d’un droit d’option pendant la durée de la promesse. S’il décide d’acquérir le bien, il « lève l’option », ce qui matérialise son engagement d’acheter et intervient le plus souvent par la signature de l’acte de vente et le paiement du prix. Le bénéficiaire est placé dans une situation plus confortable, dans la mesure où il dispose d’une faculté d’acquérir, tandis que le promettant est d’ores et déjà engagé à vendre.Toutefois, le promettant peut également trouver avantage dans une PUV, dans la mesure où il est certain de retrouver rapidement sa liberté d’action en cas de non-réalisation de la vente à l’issue du délai d’option.
Conditions suspensivesLes deux parties peuvent décider d’un commun accord d’insérer dans leur avant-contrat des conditions suspensives.Celles-ci permettent de prévoir que la réalisation d’un évènement entrainera la défaillance ou la réalisation de la condition suspensive. Ainsi, en cas de défaillance de la condition suspensive, les choses seront remises dans l’état antérieur à la signature de l’avant contrat, qui sera réputé n’avoir jamais existé : il sera rétroactivement effacé.Il peut s’agir, par exemple, du défaut d’obtention de prêt par l’acquéreur ou de l’exercice du droit de préemption par la commune.En effet, à de rares exceptions près, l’acquéreur d’un bien immobilier finance cette acquisition au moyen d’un prêt bancaire.C’est la raison pour laquelle, l’obtention de ce prêt fait l’objet d’une condition suspensive dans les promesses de vente. L’idée étant que s’il n’obtient pas le prêt, l’acquéreur peut renoncer à l’acquisition sans être pénalisé financièrement. Le refus du prêt tel que décrit dans la promesse de vente. Mais attention, le candidat acquéreur doit formuler des demandes de prêt dans les termes de la condition suspensive. Autrement dit, s’il est prévu, dans la condition suspensive, un prêt de 400.000 € sur 20 ans au taux de 3% maximum, par exemple, l’acquéreur ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt portant sur un prêt de 410.000 €.Il faudra donc être très vigilant sur les termes des demandes de prêt faites aux banques et se ménager une preuve écrite : email, télécopie, etc. pour pouvoir, en cas de refus, justifier auprès du vendeur du strict respect de la condition suspensive d’obtention du prêt. Ainsi, pour se délier de son engagement d’acheter, un acquéreur ne peut reprendre sa liberté et obtenir la restitution de son dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation que s’il justifie avoir sollicité le prêt dans les conditions prévues par l’avant-contrat, répondant EXACTEMENT aux termes de la condition suspensive.
Versement effectué par le futur acquéreurIl est généralement prévu dans les promesses synallagmatiques de vente une clause pénale réciproque : au cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties, celle-ci est tenue de payer à l’autre une somme forfaitaire généralement comprise entre 5 et 10% du prix de vente.En garantie du paiement de la clause pénale, l’acquéreur verse une somme (le dépôt de garantie) couvrant tout ou partie du montant de la clause pénale. Cette somme est conservée en séquestre par le Notaire pendant la durée de la promesse. En cas de signature de l’acte de vente, cette somme s’imputera sur le prix de vente.En contrepartie de l’immobilisation du bien par le promettant (qui s’est interdit de promettre ou de vendre le bien à un tiers pendant la durée de la promesse de vente), le bénéficiaire verse une somme (l’indemnité d’immobilisation) dont le montant est généralement compris entre 5 et10% du prix de vente.Cette somme est conservée en séquestre par le Notaire pendant la durée de la promesse.En cas de signature de l’acte de vente, cette somme s’imputera sur le prix de vente.En revanche, à défaut de signature de l’acte de vente à l’issue du délai d’option (alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées), elle sera versée au promettant.
FormeActe authentique (signé devant le notaire) ou seings privés
Délai de rétractationLe bénéficiaire dispose d’un délai de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).Peu importe le motif, les sommes versées pourront dans tous les cas être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception en cas de promesse passée sous seing privé. À titre d’exemple, si celle-ci est expédiée le 11 du mois et que sa première présentation intervienne le 13, le délai courra à compter du 14 et expirera le 23 à minuit.
Enregistrement et publicité foncièreSi la promesse est sous seings privés, aucune obligation d’enregistrement, sauf si les parties souhaitent lui conférer date certaine. Par ailleurs, la promesse ne peut alors pas être publiée, seuls les actes authentiques étant susceptibles de publication. Si la promesse est authentique, elle doit en principe être publiée et devient alors opposable aux tiers. Il est toutefois d’usage en pratique, sauf circonstances particulières, que les parties y renoncent afin d’éviter des frais importants pour l’acquéreur. La promesse est alors enregistrée sur état (125 €). Le caractère authentique facilitera en outre l’exécution forcée de la vente en cas de défaillance d’une des parties en raison de la force exécutoire attachée à l’acte authentique.Si la promesse est sous seing-privés, elle doit être enregistrée (125€) dans les 10 jours de la signature par le bénéficiaire. À défaut, la promesse de vente est nulle. Si la promesse est authentique, elle est enregistrée (125€) dans le délai d’un mois par le notaire. Les parties peuvent décider de la faire publier ; cela ne la rendra pas pour autant opposable aux tiers mais ils en seront informés. Une telle publication facilitera alors les moyens de preuve en vue d’obtenir des dommages-intérêts en cas de conflit avec un tiers faisant valoir un droit concurrent mais ne permettra pas au bénéficiaire de prévaloir sur celui-ci.
Faculté de substitutionL’acquéreur peut, si cela est prévu dans la promesse, se substituer une autre personne (physique ou morale) dans le bénéfice de la promesse de vente. La clause de substitution, insérée dans le contrat, permet au candidat acquéreur de se substituer un autre candidat acquéreur s’il le souhaite, généralement une Société Civile Immobilière (S.C.I.) qui n’est pas encore constituée mais le sera d’ici la date d’acquisition. Cette situation vient compliquer l’application de la condition suspensive d’obtention du prêt. En effet, les demandes de prêt vont être faites non pas au nom du bénéficiaire, mais au nom de la SCI. Or, la condition suspensive bénéficie au seul bénéficiaire de la promesse, qu’il se soit ou on substitué ladite SCI. Cette solution éminemment stricte vient d’être rappelée par la Cour d’appel de Versailles à l’occasion d’un arrêt rendu le 16 mars dernier. Faute d’avoir obtenu le prêt demandé au nom de la SCI et ne pouvant se prévaloir de la condition suspensive, le bénéficiaire a perdu l’indemnité d’immobilisation ou « dépôt de garantie », soit la somme de 235.000€ dans le cas de l’espèce, représentant 10% du prix de vente qui était de 2.350.000€.
L’inexécution de la promesseEn cas de défaillance d’une des parties (quand l’acquéreur refuse d’acheter et de signer l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées), l’autre peut agir en exécution forcée et obtenir ainsi en justice la régularisation de la vente du bien. La partie diligente devra alors faire établir un PV de carence après mise en demeure de venir signer l’acte authentique et agir en exécution forcée de la vente. En outre, la partie défaillante sera tenue de payer à l’autre partie le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse.En cas de défaillance du promettant : le bénéficiaire a la possibilité d’agir en exécution forcée (car le promettant s’est engagé irrévocablement à vendre et a renoncé). Le nouvel article 1124 alinéa 2 du code civil prévoit que le bénéficiaire de la promesse ou candidat acquéreur peut agir en exécution forcée contre le vendeur pour l’achat du bien si celui-ci refuse de vendre. Concrètement, le bénéficiaire engage un huissier qui délivre au vendeur un commandement de vendre. Cet acte lui octroie un ultime délai pendant lequel son exécution volontaire est encore possible. Au-delà de ce délai, il exécute son obligation de faire au moyen de l’astreinte : le juge condamne le vendeur à verser une certaine somme d’argent par jour de non-exécution de son obligation de vendre.
Si le vendeur refuse tout de même de signer la vente chez le notaire, le juge peut être saisi pour établir un jugement valant vente. En cas d’absence de levée d’option par le bénéficiaire : le promettant ne peut agir en exécution forcée (car le bénéficiaire n’est pas engagé), mais il conserve alors l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire lors de la signature de la promesse de vente et retrouve la libre disposition de son bien sans autre formalité.
Vente à un tiersToute vente intervenant postérieurement à la signature de la promesse synallagmatique est nulle. C’est en ce sens que la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt du 13 octobre 2016 (N° pourvoi : 15-21.238) que l’offre de vente ainsi que la promesse signée postérieurement à la promesse synallagmatique sont nulles. Si le tiers acquéreur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’avait pas connaissance de l’existence d’une promesse de vente conclue antérieurement, alors le bénéficiaire de la promesse ne peut réclamer à son promettant (vendeur) que des dommages-intérêts qui vont être évalués selon l’appréciation souveraine des juges. Pour éviter l’effet de surprise, il est fortement conseillé d’inclure à la promesse unilatérale de vente une clause pénale visant à fixer le montant des dommages-intérêts en cas de vente au détriment du bénéficiaire de la promesse. Si le tiers acquéreur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait connaissance de l’existence de la promesse unilatérale conclue entre le promettant (vendeur) et le bénéficiaire (candidat acquéreur), alors ce nouveau contrat frauduleux sera nul. La preuve de la connaissance de l’existence de la promesse par le tiers acquéreur, qui peut se faire par tous moyens, peut poser de véritables difficultés. Outre l’annulation de l’acte de vente postérieur à la promesse, le bénéficiaire peut réclamer du vendeur ainsi que du tiers acquéreur de mauvaise foi des dommages-intérêts.


Par Ganaëlle SOUSSENS et Mohamed BENNANI