Vente entre particuliers et garantie des vices cachés

Vente entre particuliers et garantie des vices cachés

Définition

Le vendeur d’une maison ou d’un appartement doit à l’acheteur la « garantie des vices cachés », c’est-à-dire qu’il doit indemniser l’acquéreur des défauts cachés qui se révéleraient après la vente.

Cette garantie ne concerne évidemment que des défauts importants et qui n’étaient pas apparents au moment de la vente.

Le vendeur – non professionnel – peut toutefois échapper à son obligation de garantir les vices cachés.

Comment ?

Très simplement, en faisant figurer dans l’acte de vente une clause qui prévoit que le vendeur est « libéré » de la garantie des vices cachés.

L’acheteur – qui découvrirait après l’achat que la maison est bâtie sur une carrière par exemple– serait alors privé de tout recours contre son vendeur ?

Oui, sauf dans l’hypothèse où le vendeur serait de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance de l’existence du vice.

Dans ce cas, le vendeur ne pourra se réfugier derrière la clause d’exonération.

Dédommagement

L’acheteur pourra alors obtenir, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 avril 2014 :

  • Soit la résolution de la vente : la vente est « annulée », le vendeur rembourse le prix de vente, l’acheteur restitue le bien ;
  • Soit l’acheteur préfère conserver le bien moyennant une réduction du prix.

Pour gagner son procès, l’acheteur devra démontrer que le vendeur connaissait le vice avant de vendre.

Cette démonstration ne se nourrit évidemment pas d’affirmations mais de preuves concrètes qui peuvent se révéler difficiles à obtenir.