Création de fenêtres : les règles à respecter

Création de fenêtres : les règles à respecter

La création d’ouvertures donnant vue sur un immeuble voisin :

Un syndicat de copropriétaires crée des ouvrants en remplacement d’anciens jours de souffrance.

Si, en droit, la modification est possible, elle obéit toutefois à des règles précises.

L’objectif de ces règles est évidemment de protéger les voisins de la création de vis-à-vis incommodants.

Or, en l’espèce, les ouvertures réalisées ne respectaient pas les prescriptions du Code civil, sans pour autant créer de véritable vue sur la propriété voisine.

Les voisins ont néanmoins saisi la justice et sollicité la suppression des ouvertures ainsi créées sur leur propriété.

Licite ou illicite ?

La Cour d’appel de Riom a rejeté les demandes des voisins en constatant que, si effectivement les ouvertures créées ne respectaient pas les règles applicables, dans les faits, aucune vue sur leur propriété n’était créée.

Saisie d’un pourvoi contre cette décision, la Cour de cassation la censure et pose comme principe que l’ouverture créée doit systématiquement respecter les règles d’implantation fixées par le Code civil, dès lors qu’elle « peut donner une vue » sur la propriété voisine, quand bien même elle n’en donne pas.

Les règles d’or

Les propriétaires qui entreprennent des travaux de transformation des jours de souffrance en ouvertures doivent s’assurer que ces ouvertures sont situées, a minima :

  • à 2,60 m du plancher, pour le rez-de-chaussée ;
  • à 1,90 m du plancher, pour les étages supérieurs.


A défaut, ils risquent d’être condamnés à supprimer les ouvertures crées et à indemniser leurs voisins du trouble subi.