Troubles anormaux de voisinage et bail commercial

Il est parfois difficile de faire cohabiter, au sein du même immeuble, activité commerciale et habitation, spécialement lorsque l’activité commerciale est génératrice de nuisances sonores, olfactives, etc.

Si l’exploitant et les habitants ne trouvent pas de modus vivendi, c’est la justice qui tranchera leurs différends et les conséquences peuvent être lourdes.

Le restaurateur, exploitant et la copropriété 


Même s’il n’existe pas de contrat entre le syndicat des copropriétaires et l’exploitant d’un fonds de commerce situé au sein de la copropriété, le syndic peut agir contre l’exploitant qui ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété, spécialement celles qui interdisent de gêner ses voisins par les bruits et les odeurs et/ou génère des troubles anormaux de voisinage.

Entrent dans cette catégorie :

  • Les nuisances sonores, dues, par exemple, « à la diffusion de musique amplifiée en provenance de deux téléviseurs grand format diffusant des clips musicaux» sans aucune isolation acoustique ;
  • Les nuisances olfactives, lorsque, par exemple, « la porte du fumoir (à narguilé reste) grande ouverte (…), que le rejet de l’extraction du fumoir se fait dans la rue sous les fenêtres de l’occupant du 1 étage, et que le gérant de l’établissement n’est pas en mesure de présenter le certificat de conformité du fumoir» ;

L’huissier mandaté par les habitants excédés par les nuisances a ainsi pu relever :

« dans l’appartement du 1 étage, après minuit, l’ensemble des fenêtres munies de double vitrage est fermé; depuis le salon donnant sur rue, des bruits sourds sont audibles;

après ouverture quelques instants de la fenêtre, puis fermeture, une odeur sucrée est présente dans la pièce;

depuis la chambre, située au fond du couloir, des voix masculines et féminines inintelligibles et des rires provenant du sol sont audibles;

toutes portes et fenêtres fermées, de 00 h 44 à 01 h35, des conversations inintelligibles (quelques mots sont audibles), des rires, des bruits d’onomatopées, des bruits de déplacement d’objets, des cris sont audibles;

à 01 h 50, depuis le salon, fenêtres fermées, il est entendu des conversations masculines extérieures ».


Sur la base de ces constatations, le Tribunal de grande instance de Paris a considéré que les activités exercées dans le restaurant du rez-de-chaussée et en terrasse étaient « contraires aux dispositions du règlement de copropriété, et génèrent des nuisances sonores et olfactives caractéristiques de troubles anormaux du voisinage, et notamment nocturnes (jusqu’à très tard dans la nuit (2 h)), se diffusant dans les parties communes et les appartements, à tout le moins à ceux du 1er étage directement situés au-dessus du local commercial » (TGI Paris, 7 septembre 2017, RG n° 16/18677).

L’exploitant a donc été condamné à payer la somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires.

Le restaurateur, locataire et le propriétaire bailleur


Outre cette condamnation, l’exploitant a perdu son fonds de commerce puisque son bail commercial a été résilié.

Alerté sur le comportement de son locataire, le propriétaire bailleur a fait délivrer au locataire, par voie d’huissier, « une sommation visant la clause résolutoire et valant mise en demeure d’avoir à se conformer strictement à la destination des locaux telle que définie par le bail (…) en cessant ses activités non conformes à l’article 3 dudit bail et d’avoir à prendre toutes dispositions propres à faire cesser les nuisances visuelles, sonores et olfactives, ci-dessus énoncées, de sorte qu’elle ne soit plus en infraction, tant aux clauses du bail qu’à celles du règlement de copropriété, le tout dans un délai de un mois ».

Malgré cette mise en demeure, l’exploitant a continué d’exercer dans les locaux son activité « de restauration avec cuisson et de bar à chicha dans le local loué » tandis que le bail précisait que le local était exclusivement destiné « à l’activité de : vente et consommation sur place de cafés, thés, chocolats, glaces, petites pâtisseries et viennoiseries, aliments et plats non cuisinés dans les lieux loués, salades et boissons sans alcool. Cette activité ne devra pas nécessiter l’installation d’un système d’extraction ».

 Le Tribunal a donc constaté la résiliation du bail commercial, sans indemnité pour le locataire.

Le propriétaire pourra donc faire procéder à son expulsion sans que puisse lui être opposée la « trêve hivernale » puisqu’il s’agit d’un local commercial et non de la résidence principale du locataire.

Au surplus, la décision est assortie de l’exécution provisoire, ce qui signifie que même si le restaurateur fait appel, il sera expulsé et cessera, de fait, son activité.

La décision est sévère pour le locataire commercial puisqu’elle est synonyme pour lui de cessation d’activité.


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