Un bâtiment qui doit être démoli est impropre à sa destination

Un bâtiment qui doit être démoli est impropre à sa destination

C’est évident, quelle que soit la destination du bâtiment : habitation, bureaux, commerces, etc…

Mais pourquoi la Cour de cassation est-elle amenée à rappeler cette évidence ?

Tout simplement parce que selon qu’existe ou non une impropriété à destination du bâtiment édifié, son malheureux propriétaire sera – ou non – indemnisé. Un bâtiment qui ne respecte pas les règles d’urbanisme relatives à la prévention des inondations.

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt rendu le 7 octobre dernier par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, une SCI avait confié la construction d’un bâtiment à un contractant général. Le contractant général est, schématiquement, un intervenant qui regroupe les casquettes d’entreprise et d’architecte. Par conséquent, le contractant général devait veiller à ce que le bâtiment soit conforme aux prescriptions du permis de construire : projet architectural, dimensions du bâtiment, altimétrie…

Or, le bâtiment a été construit trop bas, erreur qui a entraîné le refus de l’administration de délivrer le certificat de conformité au permis de construire et qui rend impossible l’obtention d’un permis de construire modificatif règlerait le problème.

Une seule option : détruire et reconstruire.

Qui va payer ?

L’entreprise fautive, évidemment, à la condition qu’elle soit solvable. Son assureur, à la condition qu’elle soit effectivement assurée.

C’est ici que la notion d’impropriété à destination révèle toute son importance. En effet, en considérant que le bâtiment qui ne peut recevoir de certificat de conformité est « impropre à sa destination », le juge indique que l’entreprise est responsable sur le terrain de la garantie décennale et non sur le terrain de sa responsabilité civile de droit commun.

Finasserie juridique ?

Pas exclusivement, car l’entreprise est obligée de s’assurer au titre de sa garantie décennale, tandis qu’elle a simplement la faculté de le faire, s’agissant de sa responsabilité civile de droit commun. Ainsi, en retenant qu’un bâtiment « bon pour la démolition » et impropre à sa destination, la Cour de cassation permet quasiment à coup sûr au propriétaire d’être indemnisé des préjudices qu’il subit.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 octobre 2014, 13-19.867