Loyers impayés, locataire insolvable : quelle responsabilité pour l’agence immobilière ?

Loyers impayés, locataire insolvable : quelle responsabilité pour l’agence immobilière ?

Quelle est la responsabilité de l’agence immobilière qui a choisi un locataire insolvable ?

En matière de bail d’habitation, la pire crainte du propriétaire est de se retrouver confronté à des impayés de loyers. Pour pallier ce risque et être accompagnés dans leurs démarches, les propriétaires bailleurs font appel à des agences immobilières. On parle ici de « gestion locative ».

L’agence se charge de la publicité, des visites, de la sélection du locataire. L’agence immobilière met également en place les garanties habituelles : assurance de loyers impayés, caution, garantie VISALE. 

Donc, si vous êtes propriétaire bailleur, que le locataire qu’a sélectionné l’agence immobilière ces de régler son loyer et que vous ne parvenez pas à mettre en œuvre les garanties de paiement du loyer, vous pouvez peut-être envisager de rechercher la responsabilité de l’agence immobilière à laquelle vous avez confié la gestion de votre bien pour tenter de récupérer, au moins partiellement, les loyers et charges impayés.

Pour cela, il faudra bien analyser les circonstances : le locataire présentait-il lors de l’enterrée dans les lieux les critères de ressources suffisantes ? Connait-il des difficultés financières passagères ou chroniques ? Puis-je actionner la caution ? L’assurance « loyers impayés » a-t-elle été souscrite par l’agence ? Ces sujets sont complexes et il peut être opportun de se faire accompagner dans ses démarches par un avocat expert en relations propriétaires-locataires.

Il faudra ensuite formuler votre réclamation, laquelle a toutes chances d’aboutir à la condition que l’agence ait réellement commis des manquements.

La responsabilité de l’agence immobilière qui choisit un locataire insolvable

L’agence immobilière, mandatée par le propriétaire, va donc choisir le futur locataire et signer avec lui le contrat de location : bail meublé ou nu, selon la formule choisie par le propriétaire. C’est à cette étape de sélection du candidat que l’agence immobilière doit être très vigilante et examiner avec attention les dossier s des candidats.

Dans une affaire jugée par la Cour d’appel de DOUAI en 2018 (Douai, 8 nov. 2018, n° 17/04614), la responsabilité de l’agence immobilière a été retenue parce qu’elle n’avait pas demandé au candidat de produire les quittances de loyers de son dernier logement. Si elle l’avait fait, elle aurait appris que son ancien bailleur déplorait des loyers impayés.

Cette simple vérification aurait permis de mettre en évidences les difficultés financières du candidat locataire, d’exiger – par exemple – qu’un tiers se porte caution, voire encore d’écarter sa candidature.  Mais, en se bornant à demander copie des bulletins de salaires et avis d’imposition, l’agence immobilière a engagé sa responsabilité.

L’on comprend facilement cette condamnation si l’on se figure la situation côté propriétaire : un locataire cesse de payer son loyer mais se maintient néanmoins dans les lieux. Le propriétaire se trouve ainsi privé de revenus locatifs pendant des mois, voire des années. En effet, avant que n’intervienne l’expulsion d’un locataire, le propriétaire bailleur devra engager une procédure judiciaire, patienter pendant la trêve hivernale, faire appel à un huissier, croiser les doigts pour que le Préfet « autorise » l’expulsion, le tout en faisant l’avance de l’intégralité des frais.

Et, après l’expulsion ou la libération spontanée du logement, le propriétaire devra encore poursuivre son ancien locataire pour tenter d’obtenir qu’il règle sa dette locative et, dans certains, financer sur ses propres deniers la remise en état des lieux.  C’est généralement à l’issue de ce parcours éprouvant – moralement et financièrement – que le bailleur se pose la question de la responsabilité de l’agence immobilière qui a sélectionné un si mauvais locataire.

La responsabilité de l’agence immobilière et l’assurance « loyers impayés »

Pour protéger les propriétaires face à ces situations, les agences immobilières proposent à leurs clients propriétaires de souscrire une assurance « loyers impayés ». Cette police d’assurance ouvre aussi parfois la « vacance locative », c’est-à-dire l’absence de locataire ou encore les dégradations locatives. Le montant des primes d’assurance ainsi que, parfois, des frais de gestion sont directement prélevés par l’agence sur les revenus locatifs, tout comme sa propre commission.

Lorsque le risque se réalise, c’est-à-dire que le locataire cesse de payer les loyers et les charges, le propriétaire attend, légitimement, que l’assureur lui verse une indemnité correspondant peu ou prou au montant du loyer. Mais, hélas, les bailleurs sont souvent confrontés à un refus de garantie. Et, selon le motif de ce garantie, la responsabilité de l’agence immobilière peut être engagée.

C’est le cas lorsque l’agence immobilière a conclu le bail de location avec un locataire qui ne remplit pas les critères de solvabilité exigés par l’assureur.  Par exemple, les revenus annuels du locataire ne représentent pas 3 fois le montant du loyer. L’assureur refusera de verser quelque somme que ce soit au propriétaire lequel aura pourtant scrupuleusement les primes d’assurance.

Dans cette situation, le propriétaire bailleur pourra utilement rechercher la responsabilité de l’agence immobilière qui l’a privé de la possibilité de bénéficier de l’assurance loyers impayés en acceptant de conclure un contrat de location avec un locataire qui ne remplissait pas les conditions fixées par l’assureur. C’est, par exemple, le sens de la décision prise le 21 janvier 2020 par la Cour d’appel de POITIERS (Poitiers, 1re ch., 21 janv. 2020, n° 18/00691).

La responsabilité de l’agence immobilière pourra également être engagée si elle ne souscrit pas l’assurance « loyers impayés » prévue dans le mandat, la résilie ou encore si elle ne déclare pas le sinistre à l’assureur ou le déclare tardivement.

Quelle indemnisation pour le propriétaire

Dans l’affaire jugée à DOUAI, l’agence immobilière a été condamnée à verser plus de 20.000 € aux propriétaires plus de 20.000 €.  Le montant accordé correspond à 90% du montant des loyers qu’ils n’ont pas perçu en raison de l’insolvabilité du locataire.

Pourquoi 90% ? Parce que les juridictions considèrent que ce que les bailleurs ont perdu, ce ne sont pas des loyers, mais une chance de louer leur bien à un locataire solvable.

Dans l’affaire jugée à POITIERS, le raisonnement est le même : les propriétaires ont perdu une chance d’être indemnisés par l’assurance « loyers impayés ». Hasard des jurisprudences, ils ont également obtenu 20.000 €.

Si vous aussi vous rencontrer une situation de loyers impayés et pensez que la responsabilité de l’agence immobilière à laquelle vous avez confié la gestion locative d’un logement est engagée, contactez-nous !