Contrat de location : le contenu du bail d’habitation

Contrat de location : le contenu du bail d’habitation

Vous vous apprêtez à conclure un contrat de location avec un locataire ? Le bail d’habitation définit les relations entre le locataire et le propriétaire et mérite donc toute votre attention. Trois raisons principales rendent nécessaire d’apporter à la rédaction des clauses du contrat de location un soin particulier :

  • Parce que la loi impose de faire figurer au contrat de location un certain nombre d’informations ;
  • Parce que ce contrat fixe les droits et obligations de chacune des parties : locataire et propriétaire ;
  • Parce qu’il s’agira du document de référence en cas de litige entre locataire et propriétaire.

Clauses indispensables et annexes possibles, voici l’essentiel de ce qu’il faut connaître sur le contrat de location.

Les clauses indispensables du contrat de location

Le type de contrat de location

Le type de bail de location choisi sera indiqué par les signataires du contrat de location : location d’un logement meublé ou non, bail « dérogatoire », bail mobilité. Selon le type de contrat choisi, les règles concernant le préavis en location diffèrent.

Si les parties ont choisi de signer un bail dérogatoire ou un bail mobilité, elles devront y faire figurer les motifs qui justifient de ce choix : événement de la vie du bailleur qui rendra nécessaire la reprise du bien ou situation du locataire qui lui donne accès au bail mobilité.

L’identité du propriétaire et du locataire

Parmi les mentions obligatoires du contrat de location on trouve, évidemment, les noms ou dénominations et les adresses respectives du propriétaire et du locataire.

Si le propriétaire change en cours de bail, parce que le bien loué est vendu ou transmis, cette information devra être portée à la connaissance du locataire.

Si le propriétaire fait appel à un mandataire, c’est-à-dire à une agence immobilière pour gérer le bien, les coordonnées de celle-ci devront également figurer au contrat de location.

Et, si le propriétaire change de mandataire pendant la durée du contrat de location, il devra également en aviser le locataire.

Objet du contrat

La durée et le jour à compter duquel il prend effet doivent évidemment figurer au contrat de location.

Pour mémoire, la durée est de 3 ans renouvelable pour les baux portant sur des logements non meublés et d’un an si les parties ont conclu un bail meublé.

Doivent évidemment être précisés dans le bail : l’adresse et la description du logement objet du contrat de location : le nombre de pièces principales, la superficie habitable, etc.

Le contrat de location mentionnera les locaux et équipements accessoires au logement, tels que les caves, greniers, balcon, jardin, etc.

Peuvent figurer les précisions relatives au chauffage et à la production d’eau chaude (individuel ou collectif).

L’on précisera encore dans le contrat de location les locaux et équipements communs accessibles au locataire : ascenseur, local poubelle, local à vélos, etc.

Le contrat de location précisera encore, le cas échéant, les moyens d’accès aux services de télécommunication et à internet : antenne individuelle ou collective, câble, fibre optique, par exemple.

Loyers et charges

Le montant du loyer est naturellement une mention essentielle du contrat de location. 

Ce montant devra être fixé en respectant les règles relatives à l’encadrement des loyers à Paris.

Locataire et propriétaire pourront également préciser les modalités de paiement et de révision du loyer : date de la révision, indice de référence, etc.

Il faut ici préciser que le propriétaire ne peut imposer au locataire la mise en place d’un prélèvement automatique.

Si le logement était loué précédemment, le montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que la description et le montant des éventuels travaux réalisés depuis son départ, devront figurer au contrat de location.

Les modalités de paiement des charges seront explicitées dans le contrat de location : montant de la provision pour charges, modalités de paiement, révision, etc.

L’éventuelle solidarité entre colocataires ou locataires devra faire l’objet d’une clause particulière.

Le cas échéant, le montant du dépôt de garantie sera mentionné expressément au contrat de location, étant précisé qu’il est plafonné à 1 mois de loyer si le contrat de location porte sur un logement nu et à 2 mois de loyers pour les logements loués meublés.

L’éventuel recours à une caution pour garantir le paiement du loyer et des charges ou à une assurance garantie « loyers impayés » sera précisé dans le contrat de bail.

Le contrat de location peut utilement rappeler au locataire qu’il a l’obligation d’assurer les lieux en souscrivant une police multirisques habitation. Le propriétaire ne peut, en revanche, lui imposer de choisir telle ou telle compagnie pour souscrire cette police d’assurance.

Si le contrat de location a été signé par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui réalise l’état des lieux d’entrée, le montant de ses honoraires sera indiqué au contrat de location, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le propriétaire a tout intérêt à insérer au contrat de location une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation, c’est-à-dire la fin du bail, en cas de loyers impayés et/ou de charges, le défaut de paiement du dépôt de garantie, l’absence de souscription d’assurance ou encore en cas de comportement « inapproprié » du locataire.

Les annexes au contrat de location

Le contrat de location doit obligatoirement être accompagné des annexes suivantes :

  • Une notice d’information,
  • Des extraits du règlement de copropriété, le cas échéant,
  • Et le dossier de diagnostics techniques

La notice d’information

Elle porte sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs, sur les possibilités de conciliation et les voies de recours en cas de litige.

Le bailleur doit communiquer au locataire en plus de la notice d’information le règlement de copropriété, à tout le moins, les extraits du règlement relatifs à la destination de l’immeuble (habitation, mixte, etc.), à l’usage des parties communes et privatives et à la quote-part de charges de copropriété attribuées au logement objet du contrat de location.

Le dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques doit inclure :

  • Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.),
  • Le diagnostic « plomb »,
  • Le diagnostic « amiante »,
  • Le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité et de gaz,
  • L’état des risques naturels et technologiques lorsque le logement objet du contrat de location est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité ou encore dans une zone « radon ».

Le règlement de copropriété et le dossier de diagnostic technique peuvent être transmis au locataire par voie électronique, sauf clause contraire dans le contrat de location.