Achat en VEFA : les grandes étapes

Les étapes d’un achat en VEFA rythment l’opération depuis le choix du bien immobilier par l’acquéreur jusqu’à la remise des clés.

Une telle opération peut s’échelonner sur plusieurs années car elle a ceci de particulier qu’elle consiste à acheter une chose qui n’existe pas encore.

Il s’agit donc d’une opération délicate de sorte qu’il est prudent de se faire assister par un avocat lors d’un achat en VEFA pour bien en identifier les étapes et les enjeux propres à chacune d’elles.

La première des étapes d’un achat en VEFA est la signature du contrat de réservation, qui précède la signature de la vente elle-même, par acte notarié.

Puis, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, l’acheteur va régler progressivement le prix au promoteur, le solde du prix sera réglé lors de la livraison, c’est-à-dire de la remise des clés.

Cette décomposition du processus (vente/paiement/livraison) est ce qui rend l’achat d’un bien immobilier en VEFA si différent de l’acquisition d’un bien existant, neuf ou ancien.

Contrat de réservation et signature : première grande étape de l’achat en VEFA

Le contrat de réservation est, pour l’achat en VEFA, ce que le compromis de vente est à l‘achat d’un bien déjà construit.

Vendeur et acheteur s’engagent, l’un à vendre, l’autre à acheter, généralement sous conditions. L’on trouve ici en particulier la condition suspensive d’obtention du prêt qui permettra à l’acquéreur de financer l’opération.

Ainsi, s’il n’obtient pas le prêt dont il a besoin pour acheter, l’acquéreur pourra se désengager sans devoir contrepartie financière au profit du vendeur.

Rappel : l’acheteur qui aurait signé le contrat de réservation sans avoir mesuré la portée exacte de son engagement dispose d’un délai de rétractation qui lui permet de renoncer à l’achat en VEFA, sans motif, ni pénalité.

En termes de contrats, la seconde étape de l’achat en VEFA est la signature de l’acte de vente, chez le notaire.

Attention : le promoteur impose généralement son notaire mais l’acquéreur peut exiger que son notaire participe à la rédaction de l’acte et soit présent le jour de la signature.

Cette précaution permet de faire figurer à l’acte de vente une clause prévoyant des pénalités au profit de l’acquéreur en cas de retard de livraison de la VEFA.

L’acte de vente prévoit en effet généralement des pénalités au profit du promoteur si l’acquéreur n’honore pas les appels de fonds en temps et en heure mais il est plus rare de voir une clause prévoyant une indemnisation automatique de l’acquéreur si le bien acheté en VEFA lui est livré après, voire bien après, le délai de livraison mentionné dans l’acte notarié.

L’acte de vente contient également des informations très importantes telles que l’identité de l’assureur dommages-ouvrage ou celle de l’entité qui a délivré la garantie financière d’achèvement.

Achat en VEFA : les étapes du paiement du prix

Dans le cadre d’un achat en VEFA, le prix est payé au promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ce paiement par étapes de l’achat en VEFA préserve l’acheteur du risque de payer 100% d’un bien alors que, concrètement, le bien n’existe pas ou, en tout état de cause, n’est pas achevé.

Côté vendeur, ces modalités de versement du prix lui permettent de percevoir des fonds à chaque étape significative du chantier.

Pour assurer un équilibre entre les intérêts divergents (ceux de l’acquéreur qui ne doit pas payer « plus » que ce qui est construit et ceux du promoteur qui a besoin des fonds pour payer les entreprises sur le chantier) le législateur a instauré un barème qui se décompose comme suit :

A l’étape d’achat en VEFA correspondant à la signature du contrat de réservation, l’acheteur verse un dépôt de garantie dont le montant varie en fonction du délai qui va s’écouler entre la signature du contrat de réservation et la signature de la vente.

Si la vente doit se signer dans les 12 mois qui suivent la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie pourra être fixé à 5% du montant du prix de vente, à 2% si la vente doit se signer à plus de 12 mois mais moins de 24 moins après le contrat de réservation.

Si le délai pour signer la vente est de plus de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé à l’acquéreur.

Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur devra verser la fraction du prix de vente qui correspond à l’avancement du chantier au jour de la signature :

• 35% du prix si les fondations sont achevées,

• 70% du prix si l’immeuble est « hors d’eau », c’est-à-dire que les murs et la toiture sont achevés.

Si ces étapes interviennent après a signature de la vente chez le notaire, le promoteur adressera de appels de fonds à l’acquéreur.

Les 30 % du prix restant à payer le sont :

• Pour 25% au moment de l’achèvement de l’immeuble,

• Pour 5% au jour de la livraison.

Ultime étape de l’achat en VEFA : la livraison 

Attention : il ne faut pas confondre la livraison et la réception. La réception intervient à la fin des travaux, entre les entreprises et le promoteur. La livraison intervient après la réception, entre le promoteur et l’acquéreur dans le cadre d’un achat en VEFA.

La livraison est ainsi la dernière des étapes d’un achat en VEFA. C’est le moment où l’acquéreur se voit remettre les clés de l’appartement qu’il a acheté.

Le promoteur et l’acquéreur établissent un procès-verbal de livraison sur lequel figure les « réserves », c’est à dire les observations que l’acquéreur souhaite formuler à propos du bien. Il peut s’agir de menues malfaçons de construction, d’inachèvements (peinture à finir, par exemple), de dysfonctionnements (ballon d’eau chaude, radiateurs, etc.) ou encore de non-conformités visibles.

Dans l’année qui suit la livraison, l’acquéreur pourra compléter cette liste des réserves, réserves que le vendeur devra lever également dans l’année suivant la livraison. C’est la garantie de parfait achèvement.

Et, qu’il l’occupe ou le donne en location, dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation comme la « Loi de Robien » par exemple, l’acquéreur devra être vigilant et, si le promoteur ne respecte pas ce délai, engager contre lui les poursuites qui s’imposent afin d’obtenir le respect de ses obligations légales.