Achat immobilier en VEFA : le guide

  • Post published:6 juin 2019
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Achat immobilier en VEFA : le guide

Acheter un bien immobilier en VEFA signifie acheter un bien qui n’existe pas encore. 

En effet, VEFA est l’acronyme de vente en état futur d’achèvement

C’est là toute la spécificité de cette vente dans laquelle le vendeur, généralement un promoteur immobilier, vend à un particulier ou à un professionnel, un appartement, un local commercial qui n’est pas encore construit.

Selon l’état d’avancement du projet, la vente peut intervenir avant même le démarrage du chantier et jusqu’à l’achèvement de l’immeuble. Lorsque l’immeuble sera achevé, les lots (les appartements par exemple) ne pourront plus faire l’objet d’une vente en état futur d’achèvement, ils seront vendus « neufs ».

L’achat immobilier en VEFA s’inscrit donc dans un process très normé, très réglementé dont la finalité est de garantir à l’acquéreur qu’il pourra effectivement disposer du bien dont il fait l’acquisition.

Cette vente se déroule étape par étape, de la signature du contrat de réservation jusqu’à la livraison du bien et le prix est acquitté l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction de l’immeuble objet de la VEFA.

Le risque majeur lié à l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA est celui de l’inachèvement du programme par le promoteur, c’est la raison pour laquelle le législateur a instauré la garantie d’achèvement qui protège l’acquéreur, tout comme les autres garanties le protège des aléas techniques, des malfaçons par exemple. C’est aussi la raison pour laquelle l’on ne peut que recommander de se faire accompagner par un avocat expert en VEFA en cas de doute ou de difficulté.

Achat immobilier en VEFA (vente en état futur d’achèvement) : les temps-clés

C’est très fréquemment sous la forme de la VEFA qu’intervient l’achat d’un bien immobilier neuf, plus précisément d’un bien immobilier « à construire ». C’est la définition même de la VEFA : une vente en état futur d’achèvement. 

Le choix des mots n’est pas anodin : « futur » signifie ici que l’achèvement n’est pas « actuel » mais qu’il est « certain ». Nous aurons l’occasion plus loin dans ces lignes de revenir sur cette certitude

Précision : la VEFA d’une maison est juridiquement un C.C.M.I., c’est-à-dire un contrat de construction de maison individuelle.

Le schéma est le suivant : un promoteur propose à la vente les futurs lots (appartements, emplacement de parking, etc.) d’un immeuble dont il entreprend la construction

Cette vente particulière, puisqu’elle porte sur une « chose » qui n’existe pas encore, se déroule un peu différemment d’une vente traditionnelle.

L’achat en VEFA s’articule autour de plusieurs étapes qui s’égrènent dans le temps.

En premier lieu, vendeur et acquéreur vont signer un contrat de réservation en VEFA. Ce contrat de réservation est l’équivalent de la promesse synallagmatique de vente que signent les protagonistes de la vente d’un bien existant.

Vient ensuite l’acte notarié, l’acte authentique de vente signé chez le notaire, généralement celui du promoteur, assisté du notaire de l’acquéreur qui a évidemment la possibilité de faire appel à son propre notaire.

A noter : en VEFA les « frais de notaire » sont réduits à 2% environ, alors qu’ils avoisinent les 7% pour la vente d’un bien immobilier « ancien ».

Viendra enfin la livraison, c’est-à-dire la remise des clés. Dans la vente en état futur d’achèvement, l’acquéreur ne repart pas de chez le notaire avec les clés de l’appartement, à la différence d’une vente classique, il devra attendre que les travaux soient totalement achevés pour pouvoir disposer du bien acheter : l’occuper ou le louer.

Et, tout au long de l’opération, l’acheteur recevra, de la part du promoteur en VEFA, des appels de fonds dont le montant dépend de l’état d’avancement du chantier.

Achat immobilier en VEFA : retard de livraison et inachèvement

L’acte de vente en état futur d’achèvement précise à quelle date le bien sera livré, c’est-à-dire remis, à l’acquéreur.

La date mentionnée dans l’acte constitue un engagement à respecter pour le promoteur. 

Malheureusement le problème du retard de livraison en VEFA se pose régulièrement lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA.

Sauf s’il justifie d’une cause légitime de retard, le vendeur devra indemniser l’acquéreur s’il lui remet le bien à une date postérieure à celle prévue dans l’acte de vente.

La responsabilité du promoteur sera également engagée s’il n’est pas en mesure de mener jusqu’à leur terme les travaux de construction, objet de l’achat en VEFA.

Si, en théorie, l’acquéreur peut « forcer » le vendeur à achever la construction e à lui livrer l’appartement acheté, concrètement la déliquescence financière du vendeur privera l’acheteur de tout recours efficace contre lui.

Mais l’acheteur n’est pas sans solution puisqu’il bénéficie de la garantie financière d’achèvement (G.F.A.) associée à tout achat immobilier en VEFA par un particulier

Cette GFA, aussi appelée « garantie extrinsèque » est désormais obligatoire et cette évolution ne peut qu’être saluée car, auparavant,  le promoteur pouvait se contenter d’une garantie intrinsèque . Autrement dit, il répondait seul auprès des acquéreurs de son obligation de mener le chantier jusqu’à son terme.

Cette garantie a montré ses faiblesses et les acquéreurs désemparés face à des promoteurs en faillite ont même eu l’idée de rechercher la responsabilité du notaire qui ne les avait pas suffisamment avertis du risque qu’ils encouraient en l’absence de GFA.

VEFA : malfaçons et autres difficultés 

Outre les difficultés liées au retard de livraison ou à l’inachèvement du bien acheté en VEFA, l’acquéreur peut découvrir, lors de la livraison ou postérieurement, des malfaçons de construction, des désordres.

Lors de la livraison, l’acheteur aura l’occasion de formuler des réserves, c’est-à-dire de signaler au vendeur tous les problèmes qu’il détecte : fissures, équipements manquants, etc. 

Pendant le mois qui suit la livraison, l’acquéreur pourra signaler au vendeur toutes les non-conformités découvertes. Le vendeur devra « lever » les réserves dans l’année qui suit la livraison, appelée « année de parfait achèvement ».

Pour les désordres plus graves, ceux qui rendraient le bien inhabitable ou menaceraient sa solidité, l’acheteur bénéficie de la garantie décennale, ainsi que de l’assurance dommages-ouvrage.

Chaque acquéreur pourra ainsi agir au titre des parties privatives dont il est propriétaire, tandis que le syndic de copropriété pour agir du chef des désordres qui affectent les parties communes.

Enfin, lorsque l’achat d’un bien immobilier en VEFA est entrepris avec le dessein de réaliser un investissement, associé ou on à un mécanisme de défiscalisation « loi de Robien », BORLOO, SCELLIER, PINEL, DENORMANDIE mais ne tient pas ses promesses, loin s’en faut, il n’est pas rare de voir les investisseurs agir contre ceux qui ont conseillé et/ou participé à l’acquisition litigieuse.