La rétractation du compromis de vente : comment faire ?

La rétractation du compromis de vente : comment faire ?

La rétractation du compromis de vente est un sujet sur lequel l’avocat expert en achat immobilier est souvent sollicité. Vendeurs et acheteurs se posent beaucoup de questions sur ce thème : quand et comment peut-on renoncer à un achat immobilier ? Va-t-on devoir payer des pénalités ? A quel moment le bien redevient-il disponible à la vente ?

Vous êtes vendeur et vous vous inquiétez d’une éventuelle rétractation de l’acquéreur. Vous êtes acquéreur et vous avez signé une promesse de vente et vous vous demandez si vous pouvez renoncer à cet achat immobilier sans encourir de pénalité ?

Dans cet article nous vous proposons de faire le point sur les questions de vocabulaire : « compromis », « promesse » avant de préciser quand et comment s’exerce le droit de rétraction.

En résumé, on retiendra que, côté vendeur, il faut s’assureur de notifier dans les formes le compromis de vente à l’acquéreur, pour faire courir le délai de rétractation  ; tandis que, côté acheteur, il faut veiller à respecter scrupuleusement ce délai pour ne pas risquer de devoir verser une indemnité au vendeur, généralement égale à 10% du prix de vente.

Compromis de vente, promesse de vente et contrat de réservation

Avant d’aborder en détails le sujet de la rétractation du compromis de vente, faisons le point sur ce qu’est un compromis de vente.

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, le compromis de vente intervient après l’acceptation de l’offre d’achat et avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. C’est une étape fondamentale d’un achat immobilier car sa signature engage (presque) irrévocablement vendeur et acquéreur.

Le compromis de vente est, en fait, une promesse synallagmatique de vente. Synallagmatique signifie que les deux parties qui signent s’engagent, à la différence d’une promesse unilatérale de vente dans laquelle seul le vendeur s’engage.

Le compromis peut être signé « entre particuliers », par l’intermédiaire d’une agence ou encore chez un notaire. Chez le notaire le compromis peut être « sous seing privé » ou « authentique ». ces différences sont importantes car elles ont une influence sur le délai de rétractation de la promesse de vente.

Lorsqu’on achète dans le neuf, le compromis de vente est remplacé par le contrat de réservation, en VEFA spécialement. Comme en matière de compromis de vente, la rétractation est également possible après la signature du contrat de réservation.

La rétractation du compromis de vente

La possibilité d’une rétractation après le compromis de vente n’est offerte qu’à l’acheteur non professionnel. Une fois le compromis de vente signé, le vendeur est, quant à lui, définitivement engagé à vendre.  La rétractation du vendeur avant le compromis est en revanche possible.

La rétractation du compromis de vente par l’acheteur est donc la seule « autorisée ». L’acquéreur peut l’exercer sans même évoquer aucun motif. Il ne veut plus acheteur, il renonce à l’acquisition, c’est tout. Le vendeur n’aura droit à aucune indemnité. L’(ex)acheteur doit informer le vendeur de sa décision par lettre recommandée, idéalement avec demande d’avis de réception avant d’être sûr que le vendeur aura reçu la lettre dans le délai.

En effet, la seule condition à remplir par l’acheteur qui se désiste c’est d’informer le vendeur de sa décision de rétractation du compromis de vente dans le délai de 10 jours.  Si l’acquéreur laisse passer ce délai, il confirme sa volonté d’acheter, sous réserve des conditions suspensives du compromis de vente, conclu entre particuliers par exemple.

Le délai de rétractation du compromis de vente

Le délai de rétractation de la promesse de vente est de 10 jours. Ce laps de temps permet à l’acheteur de bien réfléchir à son projet, qu’il achète pour louer ou pour habiter.

Quel est le premier jour du délai de rétractation du compromis de vente ?

 C’est le lendemain du jour où la lettre commandée notifiant la promesse à l’acquéreur lui est présentée par les services postaux (et non pas le jour où il la retire) ; Ce peut également être le lendemain du jour de la remis à l’acheteur de son exemplaire du compromis de vente signé.

Lorsque le compromis de vente est signé « entre particuliers », sans l’intervention d’une agence immobilière ou d’un notaire, le compromis de vente doit impérativement être notifié à l’acheteur par lettre recommandée, la remise en mains propres ne fait pas courir le délai de rétractation. Par conséquence, l’acheteur pourra se rétracteur à n’importe quel moment.

La lettre recommandée « traditionnelle » peut être remplacée par la lettre recommandée électronique.

En 2020, la jurisprudence a précisé que si l’envoi en LRAR était une obligation, en revanche, il n’était pas nécessaire qu’y soit joint une « lettre d’accompagnement » rappelant la possibilité et le délai de rétractation du compromis de vente pour le destinataire (Cass., Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n°19618.943). L’acheteur, qui considérait que le compromis de vente ne lui avait pas été valablement notifié, estimait que le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir et n’avait finalement pas acheté.  Les juges ont considéré qu’il avait tort, qu’il aurait dû se rétracter dans les 10 jours ou acheter, n’ayant fait ni l’un, ni l’autre, l’acheteur devra probablement verser au vendeur 10% du prix de vente. Cette affaire rappelle qu’il faut être prudent lors d’un achat immobilier entre particuliers. Les règles sont strictes et leur méconnaissance lourde de conséquences.