Tout savoir sur le contrat de réservation en VEFA

  • 5 décembre 2019
  • VEFA
Tout savoir sur le contrat de réservation en VEFA

Première grande étape du processus d’achat dans le neuf en VEFA, le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, est un moment fort à ne pas négliger.

A ce titre, il est conseillé de vous faire accompagner par un avocat expert dans la VEFA.

Acheter un bien immobilier en VEFA signifie acheter un bien qui n’existe pas encore ou dont la construction n’est pas terminée. Là est toute la distinction entre acheter de l’immobilier neuf et acheter de l’immobilier ancien.

Si acheter dans le neuf engendre beaucoup d’espoirs pour les futurs acquéreurs, ces derniers subissent malheureusement parfois des déconvenues difficilement acceptables. 

Chers lecteurs, futurs acquéreurs d’immobilier neuf, nous vous proposons un tour d’horizon sur le contrat de réservation en VEFA, première étape du processus d’achat.

Définition du contrat de réservation

Lorsqu’il a choisi le programme et l’appartement ou la maison dans lequel/laquelle il souhaite investir, l’acheteur signe avec le promoteur un contrat de réservation de VEFA. Concrètement, il s’agit d’un préalable à la vente dont le but est de réserver le logement choisi et de déterminer les éléments essentiels de la future vente.

En VEFA, la définition du contrat de réservation correspond à celle du compromis de vente signé dans le cadre de l’achat d’un bien existant. En effet, ici, le promoteur (le promettant) s’engage à vendre un bien à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui s’engage à le lui acheter, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, telle que l’obtention d’un prêt bancaire.

Promoteur et acheteur s’engagent donc, l’un à vendre et l’autre à acheter, généralement sous conditions et dans un délai donné.

Le contrat de réservation en VEFA est donc plus engageant que la simple promesse de vente dans laquelle seul le promettant est engagé et le bénéficiaire dispose d’un délai d’option durant lequel il est libre de conclure ou non l’achat.

Pour autant, rappelons que l’acheteur qui aurait signé un contrat de réservation en VEFA sans avoir mesuré la portée exacte de son engagement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui lui permet de renoncer à l’achat en VEFA, sans motif ni pénalités.

En revanche, la situation sera différente si la rétractation de l’acheteur a lieu après avoir accepté l’offre d’achat.

Quelles opérations sont concernées par le contrat de réservation ?

Les grandes étapes d’un achat en VEFA sont comparables à celles du CCMI. Qu’il s’agisse d’un achat en VEFA ou en CCMI, la première étape du processus d’achat est la signature du contrat de réservation.

En VEFA, le vendeur (le promoteur) et l’acheteur signent un contrat de réservation de VEFA. En CCMI, le constructeur et l’acquéreur signent un contrat de réservation de construction de maison individuelle.

Le contenu du contrat de réservation en VEFA

Dans un contrat de réservation de VEFA figurent les éléments essentiels de la future vente en l’état futur d’achèvement :

  • la localisation géographique du bien (adresse postale),
  • la consistance des biens (nombre de pièces, dépendances, dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble…),
  • une notice descriptive (sommaire indiquant notamment la nature et la qualité des matériaux qui seront utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives ou collectives…),
  • ses annexes (cave, parking…),
  • son prix de vente,
  • et la date prévisionnelle de la livraison.

Important : c’est à cette étape que l’acquéreur doit exiger que figure dans l’acte de vente à venir une clause prévoyant des pénalités de retard à la charge du promoteur en cas de retard de livraison.

Après la signature du contrat de réservation de VEFA, il sera trop tard pour la rajouter.

Cela ne veut pas dire que l’acquéreur ne pourra pas agir contre son promoteur en indemnisation du retard de livraison de son bien mais ce sera plus difficile si l’acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard. L’acquéreur devra en effet démontrer l’existence ainsi que le quantum – le montant – des préjudices qu’il subit du fait dudit retard.

En revanche, la VEFA d’une maison – autrement dit le CCMI – prévoit systématiquement des pénalités de retard à hauteur de 1/3.000ème du prix de vente par jour de retard.

Le risque de ne pas être indemnisé du retard de livraison est donc beaucoup plus important dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement que dans le cadre d’un CCMI.

En outre, il est souvent prévu que l’acquéreur verse un dépôt de garantie lors du contrat de réservation. Toutefois, des règles existent et encadrent le montant du dépôt de garantie.

Ce dépôt est limité à 5% du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an et est limité à 2% du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Attention : aucun dépôt ne peut être réclamé au-delà de deux ans.

Les conséquences du contrat de réservation en VEFA

Après la signature du contrat de réservation de VEFA et s’agissant d’une vente immobilière, cette dernière aura lieu chez le notaire.

Pour en savoir plus sur la vente chez le notaire.

Très souvent, il s’agit du notaire du promoteur. Or, il convient de préciser que l’acquéreur est pourtant tout à fait en droit de faire appel à son propre notaire. C’est même conseillé afin de protéger au mieux ses intérêts.

Rappelons qu’en VEFA, les frais de notaire sont réduits à hauteur de 2 à 3% du prix du bien vendu alors que dans le cadre d’un achat dans l’ancien, ces frais se situeront plutôt entre 7 et 8% du prix du bien. 

Lors de cette signature, l’acheteur sera amené à payer une partie du prix du bien. C’est à partir de ce moment que l’acquéreur est tenu de payer les appels de fonds de la VEFA dont le montant doit correspondre au pourcentage applicable au stade d’avancement des travaux.

Par la suite et une fois les travaux achevés, le promoteur procèdera à la livraison du bien à l’acquéreur. Concrètement, la livraison de l’appartement se matérialise par la remise des clés à l’acquéreur et l’établissement d’un procès-verbal de livraison.

Précision importante : l’acte de vente valant novation sur le contrat de réservation, l’acte de vente peut modifier les conditions d’exécution de la VEFA, ce qui veut dire que l’acquéreur ne pourra plus se prévaloir des indications portées au contrat de réservation de VEFA si ces dernières ne sont pas reprises dans l’acte de vente.

Par exemple, si le contrat de réservation de VEFA indiquait une date de livraison du bien au 1er trimestre 2020 et que l’acte de vente prévoit quant à lui une date de livraison au 3ème trimestre 2020, la date prévue dans l’acte de vente sera celle retenue !

Article rédigé par Maître Laura MOINIER

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