Location et préavis : les règles à respecter

Location et préavis : les règles à respecter

Vous êtes propriétaire ou locataire d’un bien en location et vous souhaitez mettre fin à la location ? Bien connaître les règles qui encadrent le préavis en location est indispensable pour éviter un éventuel litige locatif.

En matière de bail d’habitation, la loi est très précise sur les conditions dans lesquelles il peut être mis un terme à la location.

C’est la question du congé dont le propriétaire ou le locataire peuvent prendre l’initiative.

La loi fixe les règles relatives à la durée du congé (aussi appelée « préavis »), au moment où il peut être donné et aux motifs pour lesquels le bail peut être résilié.

Ces règles sont différentes si c’est le locataire ou le propriétaire qui décide de mettre fin au contrat de location. Elles varient aussi selon la nature du bail d’habitation : location nue, location meublée, bail mobilité.

Nous vous expliquons tout sur les règles encadrant le préavis en location quelle que soit votre situation.

Les délais réglementaires de préavis en location

Dans le cas d’une location, le délai de préavis est différent selon que le congé est donné par le propriétaire ou le locataire.

Le cas du congé donné par le propriétaire

Le bail d’habitation est conclu pour une durée d’1 an s’il s’agit d’un bail meublé ou de 3 ans si le logement est loué vide. 

À l’issue de cette durée, le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période,d’un an ou de trois ans selon le cas.

Le propriétaire – aussi appelé « bailleur » – ne peut résilier le bail qu’à l’occasion de son renouvellement. Autrement dit, le bailleur doit attendre la fin d’une période (1 ou 3 ans) pour mettre un terme à la location en s’opposant au renouvellement du bail.

Lorsqu’il s’agit d’une location nue, c’est-à-dire d’un logement non meublé, le délai de préavis est de 6 mois. Le bailleur doit donc adresser le congé au locataire au moins six mois avant la date de fin du bail d’habitation.

Précisions ici que c’est la date de la remise du congé qui fait courir le délai de préavis.

Par exemple, pour un bail signé le 1er décembre 2016, qui doit donc se renouveler le 1er décembre 2019, le congé doit parvenir au locataire avant le 1er juin 2019.

En cas de location d’un logement meublé, la durée du préavis est ramenée à 3 mois.

Attention : avant le renouvellement du bail, le propriétaire doit opter entre le congé, qui empêche le renouvellement et la révision du loyer. Il ne peut donc en aucun cas le renouvellement à l’accord du locataire sur l’augmentation de loyer proposée.

Le cas du congé donné par le locataire

Le locataire peut mettre fin au contrat de location à tout moment. A l’inverse du propriétaire, il n’est donc pas contraint d’attendre le terme du bail. Tout dépend du type de bail utilisé pour la location

En revanche, comme le propriétaire, le locataire doit respecter des délais de préavis :

  • 3 mois de préavis pour une location non meublée,
  • 1 mois de préavis pour une location meublée.

Précisons toutefois que le délai de préavis applicable à la location nue peut être ramené à un mois dans les cas suivants :

  • Le logement est situé en « zone tendue »,
  • Lorsque le locataire connait un changement dans sa situation professionnelle : premier emploi, mutation, perte d’emploi ou embauche consécutif à une perte d’emploi ;
  • Lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • Pour les bénéficiaires du R.S.A. ou de l’allocation adulte handicapé ;
  • Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.

Les motifs du congé donné par le propriétaire

Le propriétaire ne peut décider de mettre fin au bail d’habitation que pour l’un des 3 motifs suivants :

  • Il souhaite vendre le logement, 
  • Il souhaite le reprendre pour l’habiter ou y loger l’un de ses proches : parents, enfants, conjoint, etc.,
  • Le locataire ne respecte pas ses obligations.

Ainsi, le bailleur peut mettre un terme au bail d’habitation d’un locataire qui, par exemple, paierait son loyer de manière irrégulière. Le locataire qui perturbe la vie de l’immeuble risque également la résiliation de son contrat de location.

Parmi les comportements qui justifient que le propriétaire mette fin à la location, on trouve ainsi :

  • le trafic de drogue : stockage des produits stupéfiants dans l’appartement loué, vente dans les parties communes de l’immeuble,
  • le tapage, qu’il soit nocturne ou diurne.
  • l’agressivité du locataire (insultes proférées à l’encontre des autres occupants de l’immeuble, jets de projectiles, etc.),

Le congé doit bien sûr indiquer le motif pour lequel il est donné.

Le congé pour vendre doit de plus obligatoirement préciser :

  • la désignation du bien vendu,
  • le prix de vente et les modalités de paiement (comptant ou non).

Le congé pour « reprise » doit, quant à lui, préciser :

  • le motif pour lequel il est mis fin au contrat de location: « pour habiter » ou « pour reprise »,
  • le(s) nom(s) et adresse(s) du (ou des) bénéficiaire(s) de la reprise des lieux,
  • le lien qui existe entre le(s) bénéficiaire(s) et le propriétaire : parent, enfant, conjoint, etc.,
  • et les informations qui justifient du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement.

En outre, les congés donnés aux locataires depuis le 1er janvier 2018, doivent être accompagnés d’une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».

Enfin, le propriétaire doit veiller à adresser le congé à tous les locataires.

Le cas particulier du bail mobilité

Le bail mobilité – créé par la loi ELAN – est conclu pour une durée de location allant d’un à dix mois, non renouvelable.

Le propriétaire n’a pas la possibilité de mettre fin à cette location avant son terme.

En revanche, le locataire peut le faire, à n’importe quel moment, à la condition de respecter un préavis d’une durée d’un mois.

A partir de quel moment commence à courir le délai de préavis en location ?

Dans le cadre d’une location, le délai de préavis commence à courir à date de réception du congé par le locataire.

En pratique, le congé peut :  

  • être remis en mains propres au locataire, contre émargement,
  • être expédié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
  • ou en encore, lui être signifié – c’est à remis – par un huissier de justice.

Donner congé au locataire « en mains propres » suppose d’aller à sa rencontre et d’obtenir qu’il « émarge » une copie de la lettre de congé, c’est-à-dire qu’il la signe.

Cette démarche peut s’avérer délicate, le locataire risquant de peu apprécier qu’il soit mis fin à son contrat de location.

La lettre recommandée peut également être source de difficulté. En effet, le délai de préavis ne commence à courir qu’à partir du jour où la lettre est effectivement remise au locataire. 

Ainsi, si le locataire ne va pas chercher le pli au bureau de Poste, le délai de préavis ne « démarre » pas et le bail se renouvellera automatiquement. La durée de la location se trouvera de facto prolongé d’un ou trois ans selon qu’il s’agit d’un bail meublé ou non.

Il est donc préférable de faire délivrer le congé par un huissier de justice qui attestera de sa remise au(x) locataire(s) et de la date précise de cette remise.