La révision du loyer du bail d’habitation : comment la prévoir ? comment la calculer ?

La révision du loyer du bail d’habitation : comment la prévoir ? comment la calculer ?

La révision du loyer est un aspect souvent méconnu du contrat de location.

Elle a pourtant un intérêt immédiat pour le propriétaire : voir le loyer augmenter.

Côté locataire, il est également intéressant de connaître ses droits en matière de révision du loyer.

Ses règles sont subtiles et il peut être nécessaire de se faire accompagner par un avocat expert des relations entre propriétaire et locataires car la révision du loyer est un sujet sensible, voire même une source de contentieux.

Vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et la date anniversaire du bail approche ? Vous vous demandez si, propriétaire, vous pouvez augmenter le montant du loyer ou si, locataire, vous « risquez » une augmentation du montant du loyer ?

Votre propriétaire augmente votre loyer ou vous propose de l’augmenter et vous vous demandez s’il a le droit de le faire ?

Nous vous donnons les clés pour comprendre les principes qui s’appliquent en matière de la révision du loyer : A quels moments la révision du loyer est-elle possible ? Dans quelle mesure le loyer peut être réévalué ?

En pratique, si et seulement si le bail d’habitation prévoit la révision du loyer, le propriétaire peut faire évoluer le montant du loyer chaque année.

Le loyer peut également évoluer au moment du renouvellement du bail.

Dans tous les cas, l’augmentation du loyer est très encadrée par la loi, qu’il s’agisse de son montant ou du moment où elle peut être pratiquée.

Prévoir la révision du loyer

Lorsque le bail le prévoit, et seulement dans ce cas, le propriétaire peut, chaque année, réviser le montant du loyer payé par le locataire.

Le propriétaire devra veiller à faire figurer dans le contrat de location une clause qui prévoit la révision du loyer chaque année.

Cette clause instaure le principe d’une révision du loyer à chaque date anniversaire du bail et précise les modalités de calcul de cette révision.

Concrètement, on utilise un indice de référence dont l’évolution fait varier le montant du loyer. L’indice à retenir pour un bail d’habitation est l’indice de référence des loyers (I.R.L.). Chaque trimestre, l’INSEE publie le nouvel I.R.L.

L’indice de référence du bail sera donc le dernier indice publié.

Par exemple, le dernier I.R.L. publié par l’INSEE au 13 octobre 2016, était l’IRL du 3ème trimestre 2016 dont la valeur était de 125,33.

Par exemple, le dernier I.R.L. publié par l’INSEE au 16 septembre 2019, était l’IRL du 2ème trimestre 2019 dont la valeur est de 129,72.

Calculer la révision du loyer

L’opération est très simple.

Elle comporte 3 éléments : le loyer actuel, l’indice « de référence » et l’indice « nouveau ».

L’indice de référence est celui qui figure sur bail, l’indice nouveau est le dernier indice publié au moment du calcul de la révision du loyer.

Il suffit de multiplier le montant du loyer par l’indice « nouveau » et de diviser le résultat obtenu par l’indice « de référence ».

Premier exemple : le loyer (hors charges) est de 1000 € mensuels, l’indice « nouveau » est 115, l’indice « de référence » est 112, l’opération sera la suivante :

1.000 x 115 / 112, soit 1.026,79 €

 Second exemple : si la date anniversaire du bail est le 15 septembre 2019, le propriétaire va utiliser le dernier indice publié à cette date pour calculer le montant de la révision du loyer.

Par exemple, si le loyer actuel est de 2.500 €, le bailleur doit multiplier cette somme par le nouvel indice (129,72) puis diviser le résultat obtenu par l’indice de référence, ici l’IRL au 2ème trimestre 2018, soit 127.77.

L’opération à effectuer est donc la suivante : 2.500 x 129,72 / 127,77 = 2.538,15 €.

Le délai pour effectuer la révision du loyer

Le propriétaire qui ne pratique pas la révision du loyer pendant un an est présumé y avoir renoncé pour l’année concernée.

Par exemple, si la date anniversaire du bail est le 1er décembre 2019 le propriétaire doit adresser au locataire, avant le 30 novembre 2020, un avis d’échéance incluant la révision du loyer.

S’il ne le fait pas dans ce délai, le propriétaire « perd » l’augmentation du loyer.

Dans notre exemple où le loyer passe de 2.500 € à 2.538,15 €, le propriétaire « retardataire » perdra 38,15 € par mois, soit 457,80 € pour une année.

Le délai pour réclamer le loyer et les charges est lui de 3 ans. Le propriétaire peut donc « perdre » une partie du loyer s’il ne pratique pas sa révision chaque année mais a 3 ans pour recouvrer des loyers impayés.

La révision du loyer au moment du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut également opérer une révision du loyer.

Comme pour un préavis en location, le propriétaire doit respecter des délais et des formes précises.

Le propriétaire doit ainsi informer le locataire de son intention de procéder à la révision du loyer 6 mois avant la fin du bail s’il s’agit d‘une location nue ou 3 mois avant la fin du bail s’agit d’un bail meublé.

Le propriétaire doit justifier sa demande de révision du loyer en fournissant des références de loyers pratiqués pour des logements comparables.

A Paris, la révision du loyer au moment du renouvellement du bail ne peut se faire que dans la limite du montant fixé par les règles de l’encadrement des loyers à Paris.

Le locataire peut accepter ou refuser l’augmentation du loyer qui lui est proposée. Le silence du locataire équivaut à un refus.

Si le désaccord persiste, le propriétaire ou le locataire peuvent saisir la commission de conciliation puis le Tribunal d’Instance.

Attention, le propriétaire qui procède une révision du loyer au moment du renouvellement du bail ne peut, en même temps, donner congé pour vendre ou pour habiter.

La révision des charges

Outre la révision du loyer, le propriétaire d’un logement situé dans une copropriété peut réviser le montant des charges payées par le locataire.

Cette possibilité est également encadrée par la loi.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire fixe le montant de la « provision pour charges » que le locataire règle en sus du loyer.

Le montant de la « provision pour charges » est fixé sur la base de l’arrêté de compte établi par le syndic de copropriété. Ce document fait apparaître le montant des « charges récupérables », c’est-à-dire celles que le locataire doit rembourser au propriétaire.

Par exemple, pour un bail conclu en septembre 2019, le propriétaire va se baser sur le montant des charges récupérables de l’exercice 2018 pour fixer le montant de la provision pour charges.

Si le montant des charges récupérables est de 600 €, le montant de la provision pour charges sera logiquement fixé à 50 € / mois.

L’année suivante, si le montant des charges récupérables est de 660 €, le locataire aura déjà payé 600 € et devra 60 € au propriétaire.

Il conviendra alors de réviser le montant de la provision pour charges, de le fixer à 55 € / mois (660 € /12).

Précision : le propriétaire doit obligatoirement justifier auprès du locataire du montant des charges récupérables en lui transmettant l’arrêté de comptes de la copropriété.