La vente en l’état futur d’achèvement : quels risques pour l’acquéreur ?

  • Post published:14 novembre 2019
  • Post category:VEFA
La vente en l’état futur d’achèvement : quels risques pour l’acquéreur ?

La vente en l’état futur d’achèvement est une opération immobilière dans laquelle le bien vendu n’est pas encore construit.

Autrement dit, l’acquéreur achète un bien qui n’existe pas encore. C’est la raison pour laquelle, le prix est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

C’est également la raison pour cela que le vendeur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement pour le cas où il ne serait pas en mesure de mener l’opération jusqu’à son terme.

La VEFA n’est donc pas une vente immobilière « ordinaire »

Par conséquent, si vous envisagez d’acheter un bien dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, vous avez raison de vous informer sur les risques et les précautions à prendre.

Quelles sont les grandes étapes de la VEFA ? Quels sont les risques ? Que se passe-t-il en cas de retard de livraison ? De non-conformité ?

En matière de vente en l’état futur d’achèvement,  votre avocat expert en VEFA vous proposera des solutions, des stratégies à mettre en place afin d’éviter ou de limiter les conséquences des difficultés que nous rencontrons le plus souvent dans notre pratique quotidienne : le retard de livraison et la déception quant aux qualités du bien lui-même.

Les « temps forts » de la vente en l’état futur d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement concerne des appartements, des boutiques, des lots d’un immeuble, mais jamais une maison.  La « VEFA » maison, c’est-à-dire l’opération qui consiste à vendre une maison individuelle « à construire » est un C.C.M.I. (contrat de construction de maison individuelle).

Les deux opérations se ressemblent, certes, mais elles ne sont pas régies par les mêmes règles, spécialement en ce qui concerne les pénalités de retard !

Les grandes étapes d’un achat en VEFA sont en revanche comparables à celles du CCMI.

Le vendeur (i.e. le promoteur) et l’acheteur signent un contrat de réservation de VEFA.

Dans ce contrat figurent les éléments essentiels de la future vente en l’état futur d’achèvement : la description du bien, sa localisation, ses caractéristiques et la date prévue de sa livraison.

IMPORTANT : C’est à cette étape que l’acquéreur doit exiger que figure dans l’acte de vente à venir une clause prévoyant des pénalités de retard à la charge du promoteur en cas de retard de livraison.

Après la signature du contrat de réservation, il sera trop tard pour l’exiger.

La vente en l’état futur d’achèvement proprement dite aura lieu chez le notaire qui est le notaire du promoteur.

L’acheteur est pourtant tout à fait en droit de faire appel à « son » notaire. Il lui est même recommandé de le faire. Ainsi, chaque partie à la vente en état futur d’achèvement sera assistée par son notaire, chargé de défendre ses intérêts.

Précision : Qu’il y ait un ou deux notaires, les frais sont exactement les mêmes.

Après la signature de la vente en l’état futur d’achèvement chez le notaire et le paiement d’une partie du prix, le promoteur adressera les appels de fonds de la VEFA à l’acquéreur.

Il est recommandé à l’acquéreur de vérifier par lui-même que ses appels de fonds correspondent bien au stade d’avancement du chantier. Un déplacement sur les lieux permet facilement de vérifier si le stade d’avancement annoncé par le promoteur correspond bien à la réalité du terrain.

Enfin, lorsque les travaux sont achevés, le promoteur procède à la livraison du bien à l’acquéreur. A ce stade, 2 difficultés :

  • La livraison n’intervient pas dans le délai prévu,
  • L’appartement ne correspond pas – ou pas tout à fait – aux termes du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Vente en l’état futur d’achèvement : le retard de livraison

En VEFA, le retard de livraison est la difficulté la plus souvent rencontrée.

C’est pour cette raison que nous recommandons aux acquéreurs d’exiger que figure dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement des pénalités de retard à la charge du vendeur.

Sans cette clause, l’acheteur aura beaucoup de difficultés à se faire indemniser des préjudices qu’il subira en raison du retard de livraison : loyer à régler, prêt à rembourser, etc.

Parfois, la difficulté va au-delà du simple retard de livraison et le promoteur abandonne le chantier. Le bien acheté dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ne sera finalement jamais livré à l’acheteur qui en aura pourtant partiellement payé le prix.

L’acquéreur devra alors faire appel à la garantie financière d’achèvement.

Concrètement, le garant d’achèvement est une banque ou une compagnie d’assurance qui :

  • Soit remboursera à l’acquéreur ce qu’il a versé au promoteur,
  • Soit financera les travaux nécessaires pour achever l’immeuble.

CONSEIL : en cas de retard, ou de crainte de voir le chantier abandonné, il est recommandé d’agir en justice contre le promoteur et de demander au juge de suspendre le remboursement du prêt souscrit pour financer la vente en l’état futur d’achèvement.

Vente en l’état futur d’achèvement : la déception à la livraison

Ce qui est particulier lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, c’est que l’on achète un bien sans le voir.

La première fois que l’acheteur verra le bien, il l’aura déjà payé presque totalement.

Et, bien souvent, l’appartement dont l’acquéreur a rêvé n’est pas tout à fait conforme à celui que le promoteur lui livre.

Le moment de la livraison est donc un moment de tension, à l’occasion duquel il est recommandé de se faire accompagner.

Des experts en bâtiment, spécialistes de la vente en l’état futur d’achèvement, proposent leurs services aux acquéreurs.

Leur expertise est précieuse au moment de la livraison car ce sont des professionnels du bâtiment, des travaux, des règles techniques et qu’ils ne s’en laisseront pas conter par le promoteur ou ses représentants…

Dans tous les cas, s’il existe des malfaçons de construction, l’acquéreur dispose de recours, à condition de respecter les délais.

La vente en l’état futur d’achèvement est aussi utilisée pour acheter un appartement destiné à la location. Il s’agit ici pour l’acheteur de réaliser un investissement locatif, souvent associé à un mécanisme de défiscalisation.

Si cet investissement ne tient pas ses promesses, parce que l’immeuble n’est pas attrayant pour les locataires, s’il est situé dans une zone où il y a trop de logements à louer ou pas assez de personnes à loger, l’acheteur risque de subir de graves déconvenues.

Il n’est hélas pas rare que nous soyons contactés par des investisseurs qui ont acheté très cher des biens vendus dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ; qui n’arrivent pas à les louer mais qui doivent en revanche rembourser la banque qui leur a prêté pour financer cet achat.

Dans les cas les plus graves, les investisseurs ont même perdu l’avantage fiscal, comme celui accordé par la loi de Robien, par exemple.

Il faut alors chercher les responsabilités encourues pour sortir de la difficulté avec un minimum de dommages pour l’acheteur.

N’hésitez pas à nous contacter pour partager avec nous vos expériences ou solliciter notre assistance si nécessaire.