Quels sont les travaux que le locataire peut ou doit faire ? Quels sont ceux qui incombent au propriétaire ?
Vous vous demandez comment s’effectue la répartition du coût des travaux entre locataire et propriétaire dans le cadre du bail d’habitation.
Bien souvent, le locataire considère que c’est au propriétaire d’effectuer les réparations et d’en supporter le coût ; tandis que, de son côté, le propriétaire, qui n’occupe pas le logement, aura tendance à considérer que c’est au locataire d’en assurer l’entretien.
Pour démêler ce qui incombe à chacun, il faut distinguer les travaux qui relèvent de l’entretien, des « petites » ou « grosses » réparations.
Et, selon la nature des travaux, c’est au locataire ou au propriétaire d’en supporter le coût.
Les règles juridiques liées à la répartition des coûts de travaux entre locataire et propriétaire constituent un contentieux récurrent. Il peut donc être nécessaire de se faire accompagner par un avocat expert des relations entre propriétaire et locataire.
Nous faisons le point sur les règles relatives à la répartition des travaux entre locataires et propriétaires :
- Quels travaux sont à la charge du locataire ?
- Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
- Que se passe-t-il en copropriété ? Par exemple, dans le cas où le locataire refuse de laisser exécuter les travaux dans son logement.
Sommaire
Côté locataire : les travaux dont il doit supporter le coût
Le Code civil répartit entre le bailleur et le locataire l’obligation d’entretien et de réparation des lieux loués. Les travaux que le locataire doit effectuer correspondent aux « réparations locatives » et au « menu entretien » du logement.
Concrètement, le locataire doit réaliser les petites réparations (remplacement des joints d’étanchéité par exemple) et maintenir le logement en bon état d’hygiène et de propreté. Cette règle est généralement rappelée dans le contrat de location.
Il est à noter que ces travaux, le locataire en a la charge pour tout type de bail de location, qu’il s’agisse d’un bail meublé, d’un bail d’habitation nu ou encore d’un bail mobilité.
Sont considérées comme des réparations locatives dont le locataire doit supporter le coût :
- Les petites réparations et l’entretien des éléments d’équipement (cuisinière, réfrigérateur, climatisation…), du chauffage, de la plomberie, de l’installation électrique, des revêtements de sols, murs et plafonds.
- Les réparations rendues nécessaires par l’usure normale des lieux.
- Le maintien en état de propreté du logement loué.
Sont notamment considérés comme des réparations locatives le rebouchage de trous de cheville, l’entretien des joints, le changement d’une ampoule, le remplacement la vaisselle cassée si le logement est loué selon un bail meublé…
Ces réparations et travaux, le locataire doit les effectuer pendant la durée du bail et avant de quitter le logement de manière à ce que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée.
S’il n’effectue pas ces travaux, le locataire pourra voir son dépôt de garantie, souvent improprement appelé « caution », amputée de quelques centaines, voire milliers d’euros. Dans certains cas graves, il risque même une procédure d’expulsion locative.
En revanche, en présence de défauts de construction, de vices du sol et de dommages provoqués par un événement climatique, le coût des travaux de remise en état ne pourra être mis à la charge du locataire.
De même, un équipement usé et vétuste doit être changé par le bailleur qui ne doit pas profiter de l’ancienneté des locaux pour le remettre à neuf aux frais du locataire sortant, à l’exception de changement de petits éléments d’équipement (exemple une poignée de porte) et sauf à démontrer une dégradation du fait du locataire.
Côté propriétaire : les travaux dont il doit supporter le coût
Puisqu’ils n’incombent pas au locataire, les travaux correspondant à des « grosses réparations » incombent au propriétaire bailleur.
Les « grosses réparations » sont celles qui concernent la solidité de l’immeuble, ainsi que les réparations d’entretien utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble. Par exemple, la réfection de la toiture, le ravalement de l’immeuble, le changement de la chaudière, le changement des volets et fenêtres …
En outre, le propriétaire a l’obligation de faire réaliser les travaux de nature à rendre le logement décent et doit en supporter le coût financier.
Qu’il s’agisse d’un bail meublé, d’un bail d’habitation nu ou encore d’un bail mobilité, ces travaux pèsent donc sur le propriétaire du bien mis en location.
Il est à noter que fort de la plus-value apportée par les travaux réalisés dans le logement, le propriétaire pourra, sous certaines conditions, envisager de procéder à la révision du loyer.
Travaux : locataire, propriétaire et copropriété
L’obligation pour le locataire de laisser exécuter certains travaux dans son logement
Le locataire a l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans le logement que son propriétaire lui loue.
Il doit ainsi permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués. Il en est de même pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Si les réparations durent plus de 21 jours, le loyer pourra être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont aura été privé le locataire.
En outre, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent le logement inhabitable, le locataire pourra demander la résiliation du contrat de location. Afin d’éviter cela, le propriétaire peut proposer au locataire un relogement pour le temps nécessaire à la réalisation des travaux.
Précision importante : cette situation n’autorise pas le locataire à cesser les paiements. S’il le fait, il encours les sanctions habituelles en matière de loyer impayé.
Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire de leur réalisation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en mains propres. Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès…).
Attention : sans l’accord exprès du locataire, les travaux ne peuvent être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés.
Si le locataire s’oppose à la réalisation de ces travaux ou ne répond pas, son bailleur peut le mettre en demeure d’autoriser l’accès au logement loué afin que soient effectués les travaux programmés.
Si le locataire refuse l’accès à son logement, le propriétaire devra envisager l’opportunité d’engager contre lui une procédure judiciaire.
La participation du locataire aux charges de copropriété
Outre le fait que le locataire a l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans son logement, ce dernier participe aux charges de copropriété par le biais des charges dites « récupérables ».
Concrètement, le bailleur peut exiger du locataire le remboursement de certaines charges de copropriété afférentes aux lieux loués.
C’est le cas par exemple de certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures tel que le chauffage ou l’électricité des parties communes, l’interphone ou encore l’hygiène. C’est aussi le cas de certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs tel que l’achat de plantes ornementales, les dépenses de coupe ou d’arrosage des espaces verts.
Si des doutes subsistent dans le cadre de la répartition du coût des travaux entre locataire et propriétaire, vous pouvez nous contacter pour vous faire accompagner sur ce sujet.
