VEFA : définition, déroulement, risques

  • Post published:15 novembre 2019
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VEFA : définition, déroulement, risques

La définition de la VEFA est fort simple : il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Une vente dans laquelle un promoteur vend à un acquéreur un appartement, par exemple, dont la construction n’est pas achevée.

La VEFA en immobilier est ainsi l’un des modes d’acquisition d’un bien neuf.

La particularité de la VEFA, sa définition même, tient au fait que l’appartement acheté n’existe pas encore – ou pas tout à fait- lorsque l’acquéreur s’engage à l’acheter. L’acquéreur ne peut donc pas visiter l’appartement, il peut tout au plus se rendre sur le lieu de la construction et examiner les plaquettes publicitaires fournies par le promoteur.

Une vente en l’état futur d’achèvement ne se déroule donc forcément pas comme une vente traditionnelle, comme la vente d’un appartement « ancien ».  Le processus est plus long, échelonné sur des mois, voire des années et la définition de la VEFA porte en elle-même le germe de l’incertitude.

L’acheteur prend en effet des risques en achetant un appartement « sur plan » et non « sur place ». C’est la raison pour laquelle la loi encadre très précisément le régime de la vente en l’état futur d’achèvement. C’est aussi pourquoi il est prudent de se faire accompagner lors d’une acquisition par un avocat expert en VEFA.

VEFA : définition et caractéristiques

Le sens même de la VEFA, sa définition, c’est le transfert de propriété d’une chose qui n’a pas encore été créée, ou n’est pas encore achevée.

On peut donc se demander comment vendre en VEFA, comment vendre un appartement que l’on n’a soi-même ni construit, ni acheté, mais dont on a seulement le projet ?

La loi le permet mais à la condition de remplir certaines conditions, d’assurances et de garanties en particulier. Un promoteur ne pourra donc proposer à la vente des appartements « à construire » que s’il est en mesure de justifier d’une garantie financière d’achèvement aussi appelée garantie extrinsèque.

Par le passé, cette garantie pouvait être intrinsèque, c’est-à-dire fournie par le promoteur lui-même, mais lorsque le promoteur « faisait faillite », les acquéreurs perdaient les fonds qu’ils lui avaient déjà versés et n’avaient quasi aucune chance de voir la construction achevée.

Outre cette garantie, la définition de la VEFA lui assigne un périmètre très précis. Ce type de vente est réservée à des « portions » d’immeubles, de futures copropriétés en règle générale. On ne peut ainsi acheter une maison en VEFA.

Le mécanisme de la vente en l’état futur d’achèvement est souvent celui choisi par des investisseurs, spécialement lorsqu’ils veulent bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, comme la loi de Robien, par exemple.

Voyons maintenant comment, concrètement, se déroule une VEFA.

VEFA : le déroulement de l’opération

Lorsqu’il a choisi le programme et l’appartement dans lequel il souhaite investir, l’acheteur signe avec le promoteur un contrat de réservation de VEFA.

Ce contrat correspond au compromis de vente signé dans le cadre de l’achat d’un bien existant.

Par définition, la VEFA est une vente, une vente immobilière. Elle se concrétise donc par la signature d’un achat de vente chez le notaire.

Point positif pour la VEFA, les « frais de notaire » sont réduits par rapport à ceux à acquitter pour l’achat d’un bien « ancien ».

Toujours côté finance, la VEFA a ceci de particulier que le prix est payé progressivement entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien. Le législateur a voulu que l’acheteur verse les fonds au promoteur au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

En pratique, le promoteur va adresser à son client des appels de fonds dont le montant doit correspondre au pourcentage applicable au stade d’avancement des travaux. Ainsi, l’acquéreur ne paye pas plus que ce qui est fait, tandis que le promoteur voit sa trésorerie alimentée tout au long du chantier.

Enfin, au bout du processus, intervient la livraison de l’appartement, c’est-à-dire le moment de la remise des clés à l’acquéreur. Cette étape n’est évidemment possible que lorsque le chantier de construction est arrivé à son terme, puisque dans la définition de la VEFA, il y a l’achèvement.

La VEFA : un investissement risqué par définition ?

Les difficultés les plus souvent rencontrées en lors d’un achat en VEFA  sont :

  • Le non-respect du délai de livraison,
  • L’existence de malfaçons, de non-conformités.

Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur s’engage à livrer l’appartement dans un délai donné. Malheureusement ce délai n’est pas toujours respecté et ce retard n’est pas sans conséquences pour l’acquéreur.

Spontanément, eu égard à la définition de la VEFA et au caractère essentiel du délai d’achèvement des travaux pour l’acquéreur lorsqu’il s’engage on pourrait imaginer qu’en VEFA, le retard de livraison donne lieu à une indemnisation au profit de l’acquéreur.

Mais ce n’est pas toujours le cas. Plus précisément, l’indemnisation n’est pas automatique. Pourquoi ? Parce que les notaires qui rédigent les actes de vente ne le prévoient pas. A l’inverse, des actes prévoient que l’acheteur devra payer des pénalités s’il ne respecte pas les délais pour honorer les appels de fonds.

Conseil : dès le moment de la signature du contrat de réservation, il faut préciser que l’on exige que figure dans l’acte notarié des pénalités de retard au profit de l’acheteur.

L’autre sujet de mécontentement des acquéreurs, ce sont les malfaçons de construction.

Comme l’indique la définition de la VEFA, il s’agit de la vente d’un bien qui est construit – en tout ou partie – après avoir été acheté. L’acheteur le découvrira seulement le jour de la livraison. C’est hélas parfois un moment de tensions et de déception pour l’acquéreur.

Parce que l’immeuble n’est pas conforme à ce qu’il attendait, les plaquettes publicitaires sont parfois flatteuses. Parce que le niveau des inanitions n’est pas à la hauteur du prix payé.

Pour éviter tout malentendu sur la qualité des prestations, des matériaux, etc. il faut lire très attentivement la notice descriptive et garder à l’esprit que les paroles s’envolent mais les actes restent. Et que, si un jour, il faut engager une action contre le promoteur, ce sera sur la seule base des documents contractuels : l’acte de vente et ses annexes, tout le reste ne compte pas.

Il faut donc garder la tête froide même s’il est enthousiasmant d’acheter un bien immobilier neuf dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement !