VEFA : que se passe t-il en cas de délai de livraison non respecté ?

  • Post published:6 décembre 2019
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VEFA : que se passe t-il en cas de délai de livraison non respecté ?

Lors d’une vente en état futur d’achèvement (dite aussi VEFA), le délai de livraison est un point essentiel pour les acquéreurs.

A la différence de l’achat immobilier dans l’ancien, lors d’un achat immobilier en VEFA, on acquiert un bien dont la construction n’est pas terminée.

A ce titre, l’inquiétude liée au retard de livraison est légitime pour les acheteurs.

Si l’acte de vente signé chez le notaire précise la date à laquelle la construction du bien sera achevée et celle à laquelle celui-ci pourra être remis à son acquéreur, c’est-à-dire « livré », il arrive assez fréquemment que la livraison intervienne avec du retard.

Il est à noter pour les futurs acquéreurs que ce retard de livraison peut se compter en semaines, mais malheureusement aussi en années.

Dans l’hypothèse d’un retard de livraison significatif, les acquéreurs souhaitent logiquement être indemnisés des conséquences de ce retard.

Pour autant, la réparation du préjudice n’est pas évidente à obtenir si les pénalités de retard n’ont pas été prévues dans l’acte de vente et il est ainsi conseillé d’être accompagné par un avocat expert en VEFA.

Les pénalités de retard en cas de délai de livraison non respecté

Le retard de livraison peut entraîner un préjudice considérable pour les acquéreurs d’un bien immobilier en VEFA.

Généralement, l’acquéreur a recours à un prêt bancaire pour pouvoir réaliser son achat. A ce titre, il doit rembourser les mensualités correspondantes.

Toutefois, si le bien acquis n’est pas livré dans les temps, l’acquéreur va alors devoir s’acquitter de frais de logement – payer un loyer par exemple – alors qu’il aura d’ores et déjà commencé à rembourser son prêt immobilier.

Si l’acquisition constitue un investissement immobilier, l’acheteur ne percevra pas les loyers qui devaient permettre le remboursement du prêt immobilier souscrit pour financer l’achat en VEFA. Pire encore, si l’appartement n’est pas mis en location dans un certain délai après la vente, l’acheteur risque de perdre purement et simplement le bénéfice de la défiscalisation.

Dans ces deux cas, il est possible d’agir en justice pour demander la suspension de son prêt le temps de l’achèvement du bien.

C’est dans ce cadre que nombre d’acquéreurs en VEFA vont découvrir avec étonnement que leur acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Précision importante : l’acte prévoit des pénalités de retard si l’acquéreur paye avec retard les appels de fonds du promoteur. En revanche, si le promoteur livre le bien au-delà de la date prévue, aucune pénalité n’est automatiquement prévue au profit de l’acheteur !

Les acquéreurs devront donc négocier avec le promoteur pour obtenir le remboursement des dépenses qu’ils sont contraints d’engager en raison du retard de livraison ou, en l’absence d’accord, agir en justice pour obtenir l’indemnisation des préjudices générés par le retard de livraison.

Se pose alors la question : que faire en cas de retard de livraison en VEFA ?

L’annulation de la vente en cas de délai de livraison non respecté

Dans certains cas, le retard est tellement important qu’il justifiera l’annulation de la vente, on parle de « résolution judiciaire ».

La vente en état futur d’achèvement est, comme toutes les ventes, un contrat conclu entre des parties, le vendeur et l’acquéreur en l’occurrence.

Chaque partie est tenue à des obligations :

  • Régler les appels les fonds, pour l’essentiel, pour l’acquéreur,
  • Construire le bien, conformément aux clauses du contrat, dans le délai convenu, pour le vendeur.

Et, si l’une des parties se soustrait à une obligation essentielle, l’autre peut solliciter du juge qu’il annule le contrat.

Des acquéreurs ont ainsi pu obtenir le remboursement des sommes versées au promoteur dans une affaire où le délai de livraison avait été dépassé de 11 mois (Aix, 29 janvier 2019, n° 17/03633).

Le promoteur a également dû leur verser :

  • 24.000 € en indemnisation de leur préjudice financier : intérêts du prêt souscrit pour financer l’acquisition, indemnité de remboursement anticipé, etc.
  • 5.000 € supplémentaires en indemnisation de leurs frais de relogement et de leur préjudice moral,
  • Et 5.500 € au titre des frais de procédure.

Une telle procédure n’a de sens que si le promoteur demeure solvable.

Dans le cas contraire, l’acquéreur devra faire au garant d’achèvement en VEFA, dont les coordonnées figurent nécessairement dans l’acte de vente. Il peut s’agir d’une garantie de remboursement ou d’une garantie financière d’achèvement délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance.

Il est à noter que la garantie d’achèvement en VEFA a évolué. Autrefois, il était prévu par le Code de la construction et de l’habitation une garantie financière d’achèvement extrinsèque (délivrée par un tiers) ou intrinsèque (délivrée par le promoteur lui-même).

Les causes légitimes de retard

Il est normal que le contrat de VEFA prévoie des causes légitimes de retard. Si des incidents surviennent sur le chantier, ils auront nécessairement une incidence sur la durée des travaux. Ce sera le cas, par exemple, si des entreprises font faillite, si de intempéries surviennent, etc. Ce sont des causes légitimes de suspension du délai de livraison d’un bien immobilier en VEFA. 1 jour d’intempéries justifie 1 jour de retard.

Attention : dans certains contrats de VEFA, il est prévu que les circonstances qui sont des causes légitimes de suspension du délai de livraison ont pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Autrement dit, 1 jour d’intempérie justifie 2 jours de retard.

Cette clause est plus discutable et l’on ne peut que recommander aux acquéreurs, dès avant la signature du contrat de réservation en VEFA, de refuser qu’elle figure dans le futur acte de vente.