VEFA : quelles garanties pour l’acquéreur ?

  • Post published:17 février 2021
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VEFA : quelles garanties pour l’acquéreur ?

Vous envisagez un achat immobilier en VEFA (vente en état futur d’achèvement) (lien vers FM) et vous vous interrogez sur les garanties associées à cette VEFA. Ou vous avez acheté « sur plans » et rencontrez des difficultés : retard, inachèvement, réserves non levées, malfaçons, etc. et vous vous demandez de quelles garanties vous pourriez bénéficier.

Quelle que soit votre projet : achat pour habiter ou pour louer, vous bénéficiez des mêmes garanties. La VEFA est en effet très encadrée par la loi : Garantie d’achèvement, garantie de parfait achèvement, garantie décennale, etc. A quoi servent ces différentes garanties ? Quand et comment les mettre en œuvre ? Avocat expert en VEFA, je vous propose de faire le point sur le sujet.

En VEFA, la garantie d’achèvement pèse sur une banque ou une compagnie d’assurance qui s’engage à financer les travaux d’achèvement si le promoteur n’y parvient pas. La garantie de parfait achèvement de la VEFA pèse sur le promoteur qui doit lever les réserves signalées par l’acquéreur. Quant aux garantie décennale, biennale et dommages-ouvrages, ce sont elles qui entrent en jeu si l’appartement présente des défauts de construction, des malfaçons.

Nous vous proposons ici un focus sur les garanties d’achèvement et de parfait achèvement avec le dessein de vous donner les outils pour bien comprendre à quoi servent ces garanties et comment en préserver le bénéfice.

La garantie d’achèvement de la VEFA

La garantie d’achèvement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est parfois confondue avec la garantie de parfait achèvement.  Ce sont pourtant 2 garanties bien distinctes :

  • La garantie d’achèvement, aussi appelée garantie financière d’achèvement, sécurise l’achèvement de lui-même ;
  • La garantie de parfait achèvement de la VEFA (GFA) correspondant, quant à elle, à la levée des réserves, il n’est pas ici question d’achever les travaux de construction, mais de résoudre les menus défauts décelés lors de la livraison.

La garantie financière d’achèvement de la VEFA c’est l’engagement que prend une banque ou une compagnie d’assurance (le garant d’achèvement) de financer les travaux restant à réaliser si le promoteur n’est plus en mesure de le faire, concrètement, s’il est en « faillite ». Grâce à cette garantie, l’acheteur est assuré que l’immeuble sera effectivement construit quoi qu’il arrive au promoteur. En théorie en tous cas…

Dans les faits, tout est évidemment plus complexe. En particulier, le garant d’achèvement n’interviendra pas pour un « simple » retard de livraison de la VEFA. Dans ce cas, l’acquéreur doit s’adresser au promoteur. Ce n’est que lorsque le promoteur n’est plus en mesure de poursuivre le chantier que le garant d’achèvement doit intervenir.

La particularité de cette garantie c’est qu’elle est exclusivement financière. Autrement dit, la seule obligation qui pèse sur le garant d’achèvement en VEFA c’est, soit de rembourser à l’acquéreur les sommes qu’il a versées au promoteur (c’est la garantie de remboursement), soit de payer le coût des travaux qui restent à réaliser au moment où le promoteur abandonne le chantier. Dans les faits, deux difficultés apparaissent :

  • Que se passe-t-il si les travaux déjà réalisés présentent des malfaçons ?
  • Qui prend en charge techniquement l’achèvement des travaux ?

Le premier point nécessite d’opérer un « tri » entre les travaux de réparation des ouvrages mal réalisés et les travaux d’achèvement à proprement parler. Si les entreprises, l’architecte, les assureurs et le garant d’achèvement ne trouvent pas d’accord sur le sujet, c’est un expert judiciaire qui opérera ce tri.

Le second point est celui des personnes, des entreprises qui vont recevoir les fonds pour terminer les travaux. Depuis la loi ELAN le garant d’achèvement peut faire désigner un mandataire ad hoc qui sera chargé de superviser l’achèvement. Il devra bien entendu s’entourer de techniciens, spécialement d’un architecte, et d’entreprises auxquels il confiera la tâche de terminer les travaux.

Notre mise en garde : un acheteur en VEFA peut perdre la garantie financière d’achèvement.

La garantie de parfait achèvement de la VEFA

Cette garantie « naît » le jour de la livraison, c’est-à-dire lorsque le promoteur remet les clés à l’acquéreur, ultime étape d’un achat en VEFA. C’est le moment de la découverte des lieux mais aussi celui d’éventuelles mauvaises surprises : malfaçons, non-conformités, dysfonctionnements, etc.  L’acheteur va donc établir, avec le promoteur, une liste de réserves. Le promoteur et/ou les entreprises qui ont réalisé les travaux auront alors 1 an pour lever ces réserves : c’est cette obligation de lever les réserves dans l’année qui suit la livraison que l’on nomme « garantie de parfait achèvement » en VEFA.

Ce délai d’un an est aussi celui pendant lequel l’acheteur peut signaler de nouvelles réserves au promoteur, celles qu’il découvrirait après avoir emménagé par exemple. Mais, dans tous les cas, si les réserves n’ont pas été levées dans l’année qui suit la livraison, l’acheteur doit agir en justice, assigner en référé par exemple, avant la date anniversaire de la livraison. Si l’acheteur n’agit pas dans ce délai, il perd le bénéfice de la garantie de parfait achèvement de sa VEFA.

Rappelons ici que même s’il existe des réserves lors de la livraison, l’acheteur doit régler le dernier appel de fonds de la VEFA. Les conditions qui lui permettent de consigner les 5% restants sont beaucoup plus strictes que celles qui s’appliquent en matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI). En VEFA la consignation du solde du prix n’est possible qu’en cas de contestation de la « conformité substantielle » ou en présence de malfaçons qui rendent le logement inhabitable.