Les appels de fonds de la VEFA

  • 11 décembre 2019
  • VEFA
Les appels de fonds de la VEFA

En VEFA, les appels de fonds rythment l’opération. 

L’acquéreur va en effet régler progressivement le prix d’achat du bien au fur et à mesure de l’avancement du projet. Ce mode de paiement est le plus adapté car acheter un bien immobilier en VEFA consiste en réalité à acheter une chose qui n’existe pas encore. Il est donc parfaitement logique que l’acheteur en paye le prix graduellement.

S’il devait régler le prix d’achat en totalité dès qu’il signe l’acte de vente, l’acheteur prendrait un risque important en cas d’abandon du projet par le promoteur, de « faillite » de ce dernier. En réalité, en VEFA, ce risque est théorique car il existe des mécanismes pour protéger l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur.

En revanche, le risque est bien réel pour des opérations réalisées en dehors du cadre protecteur de la VEFA et de ses appels de fonds réglementés. Comme avocats experts en VEFA et autres modes d’acquisition et d’investissements immobiliers, nous sommes régulièrement sollicités par des particuliers qui ont réalisé de « mauvaises opérations ». C’est par exemple le cas d’investisseurs qui ont acheté des biens « à rénover » et ont versé au promoteur, dès la signature de l’acte de vente, non seulement le prix de vente mais aussi le montant des travaux à réaliser.

Malheureusement, des faillites – fortuites ou frauduleuses – des promoteurs ont plongé les acquéreurs dans des situations très difficiles. Ils se sont retrouvés propriétaires d’appartements inhabitables, contraints de refinancer des travaux de rénovation en ne disposant que de recours judiciaires longs, complexes et aléatoires.

Les acquéreurs, les investisseurs doivent donc privilégier la VEFA ou la VIR (vente d’immeuble à rénover). Et, même pour ces ventes plus sûres, les acheteurs ont tout intérêt à connaître les règles relatives aux appels de fonds.

VEFA : le premier appel de fonds

C’est au moment de la signature du contrat de réservation de la VEFA que l’acheteur procèdera au premier versement au profit du promoteur. Rappelons que le contrat de réservation est un contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent sur les éléments essentiels de la VEFA future. 

Mais attention, à ce moment-là, le montant des sommes que le vendeur peut exiger est strictement limité.

Ce premier appel de fonds de la VEFA ne peut excéder :

  • 5% du prix de vente si la vente en état futur d’achèvement elle-même – la signature chez le notaire – intervient dans l’année qui suit ;
  • 2% du prix de vente si la vente intervient entre 1 et 2 ans après la signature du contrat de réservation.

Si plus de 2 années séparent le contrat de réservation et l’acte de vente en VEFA, aucun appel de fonds ne pourra intervenir jusqu’à la signature de l’acte notarié.

En revanche, avant cette signature, l’acheteur pourra être amené à verser les frais de notaire liés à la VEFA, entre les mains du notaire exclusivement.

Les appels de fonds intermédiaires

Les appels de fonds de la VEFA sont effectués, par le vendeur, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

En tout état de cause, lors d’un achat en VEFA, les appels de fonds ne peuvent excéder :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
  • 70% à la mise hors d’eau ;
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble.

Autrement dit, l’acheteur peut légitimement refuser de verser au vendeur des sommes qui ne seraient pas comprises dans ces plafonds. L’acheteur a donc tout intérêt à se renseigner, par lui-même, sur le stade réel d’avancement des travaux lorsqu’il reçoit un appel de fonds du vendeur en VEFA.

Outre leur propre vigilance, les acheteurs peuvent aussi compter sur l’indispensable garantie financière d’achèvement pour sécuriser leur investissement. 

Rappelons ici brièvement que cette garantie peut – en cas de défaillance du promoteur – se concrétiser :

  • Soit par le remboursement des sommes versées par les acquéreurs au titre des appels de fonds de la VEFA,
  • Soit par le financement des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

VEFA : le dernier appel de fonds

Les 5% restants feront l’appel du dernier appel de fonds de la VEFA, au moment de la livraison du bien, autrement dit de la remise des clés à l’acheteur.

A ce moment-là, la question se pose fréquemment de savoir si l’acheteur est obligé de verser la somme correspondant à ce dernier appel de fonds de la VEFA ou s’il peut la « retenir » parce qu’il a subi, par exemple un retard de livraison en VEFA.

La réponse déplait généralement aux acheteurs. Ils ne peuvent se faire justice à eux-mêmes et garder les fonds mais doivent les verser au promoteur, quelle que soit les difficultés rencontrées, les malfaçons de construction qu’ils observeraient par exemple. 

Il n’y a que 2 exceptions à cette règle :

  • Les malfaçons sont tellement graves que l’appartement est inhabitable ;
  • Les non-conformités sont substantielles : non-respect des plans, de la notice descriptive, par exemple.

Le mécanisme des appels de fonds en VEFA permet un échelonnement du paiement qui reflète la nature de la VEFA et l’avancement des travaux. Cependant, les subtilités juridiques que nous venons de voir invitent à une grande vigilance de la part de l’acquéreur ! Si le principe des appels de fonds est relativement protecteur pour l’acheteur, la pratique peut mener à des situations difficiles. N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre situation personnelle !

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