VEFA, notaire(s) et frais de notaires : mythes et réalités

  • Post published:9 décembre 2019
  • Post Category:VEFA
VEFA, notaire(s) et frais de notaires : mythes et réalités

En matière de VEFA, le notaire est évidemment un acteur incontournable. C’est lui qui « reçoit » les ventes, c’est-à-dire qui recueille les signatures, du vendeur et de l’acheteur, à l’occasion d’un rendez-vous de signature généralement assez solennel. Et cette solennité est bienvenue car l’achat d’un bien immobilier en VEFA est un acte important, qui engage l’acquéreur pour de nombreuses années, spécialement s’il emprunte pour financer cette acquisition.

Mais cette solennité ne doit pas intimider l’acquéreur et le conduire à croire qu’il n’a pas son mot à dire. En particulier, l’acheteur a parfaitement le droit de discuter les termes des contrats qu’il signe : contrat de réservation, acte de vente. L’acheteur a aussi le droit d’être assisté dans les négociations par son propre avocat, expert de la VEFA. Et, contrairement aux idées reçues, le fait que 2 notaires interviennent ne renchérit pas le montant des frais de notaire. En VEFA, ces frais sont d’ailleurs réduits et représentent environ 2% du prix de vente, contre 7,5% pour la vente d’un bien « ancien ».

Pour combattre les idées reçues et permettre à l’acquéreur de bien comprendre quels sont ses droits lorsqu’il achète un bien immobilier neuf, examinons en détails le rôle du notaire en VEFA et la question des frais de notaire et de la TVA, spécifiques à la VEFA.

Le rôle du notaire dans la VEFA 

Par définition, la VEFA est une vente immobilière. Cela suppose donc qu’un notaire intervienne. En règle générale, le vendeur, le promoteur, est accompagné depuis le début de l‘opération par un notaire, « son » notaire. Celui-ci sera logiquement chargé de rédiger les actes de vente et de recueillir les signatures.

Pour autant, rien n’interdit à l’acquéreur d’être assisté de « son » propre notaire pour la VEFA. Le notaire de l’acquéreur pourra corédiger l’acte de vente et, en particulier, veiller à y insérer des clauses protectrices des intérêts de son client.

Bien sûr, en VEFA, le notaire n’a pas beaucoup de marge de manœuvre car l’essentiel du contenu de l’acte de vente en VEFA est constitué par des mentions obligatoires, des clauses-types, des annexes obligatoires.

On citera ici, à titre d’exemples, les mentions relatives à l’assurance dommages-ouvrage, à la garantie financière d’achèvement sans laquelle la VEFA ne pourrait pas être signée. L’acquéreur doit néanmoins garder à l’esprit que dans l’ancien comme en VEFA le notaire n’opère qu’un contrôle formel de l’existence des garanties obligatoires – autrement dit le notaire s’assure que le promoteur a souscrit une assurance dommages-ouvrage – mais n’a pas l’obligation de s’assurer de la solidité financière de la compagnie choisie. C’est donc à l’acquéreur et à ceux qui l’accompagnent au moment de l’acquisition de relire avec un œil critique le projet d’achat de VEFA du notaire.

Récemment, de nombreux acheteurs en VEFA ont eu la désagréable surprise de découvrir qu’ils allaient avoir de grandes difficultés à être indemnisés de malfaçons de construction puisque l’assureur dommages-ouvrage était en « faillite » ou avait son siège hors de France, ce qui rend difficile le paiement effectif des indemnités dues aux acquéreurs victimes.

L’autre thème sur lequel en VEFA le notaire a un rôle à jouer, c’est celui des pénalités en cas de retard de livraison de la VEFA. Très souvent, le notaire, celui du promoteur, n’intègre pas dans l’acte de vente une clause prévoyant qu’en cas de retard de livraison de la VEFA le vendeur devra verser une indemnité à l’acheteur. Ne serait-ce que pour cette raison, il faut insister auprès des acquéreurs pour qu’ils fassent appel à « leur » notaire qui pourra négocier, avec le notaire du vendeur, les termes de l’acte de vente.

Toutefois, concrètement, c’est dès avant la signature du contrat de réservation de la VEFA que l’acheteur devra se préoccuper du contenu du futur acte de vente. Rappelons ici que lorsqu’il a signé le contrat de réservation, l’acheteur est définitivement engagé vis-à-vis du vendeur et que – sous réserve du droit de rétractation et des conditions suspensives – il ne pourra plus ensuite refuser de signer l’acte de VEFA chez le notaire. La meilleure solution consiste donc à négocier dans le contrat de réservation les termes du futur acte de vente : pénalités de retard au bénéfice de l’acheteur, refus de certaines clauses qui ont pour effet de rallonger automatiquement au profit du promoteur le délai de livraison, etc.

Précision : si 2 notaires participent à la VEFA, cela ne génère aucun surcoût puisqu’ils se partagent les frais de notaire.

Nature des frais de notaire en VEFA

Chaque vente d’un bien immobilier génère des « frais de notaire », la VEFA ne fait pas exception à cette règle.

Pour être précis, ce ne sont pas réellement des « frais de notaire » qui sont facturés à l’acquéreur. Dans l’ancien, comme en VEFA, les frais de notaire recouvrent en réalité :

  • des taxes : droits de mutation, taxe de publicité foncière et contribution de « sécurité immobilière »,
  • les émoluments, c’est-à-dire les honoraires du notaire
  • des « débours », c’est-à-dire des frais : de demande d’acte (acte de naissance, par exemple), de copies, etc.

Il serait donc plus juste de parler de « frais d’acquisition » ou de « frais d’acte » plutôt que de « frais de notaire ».  Mais, l’expression « frais de notaire » est tellement ancrée dans le vocabulaire qu’il est difficile de s’en affranchir.

Frais de notaire en VEFA vs frais de notaire dans l’ancien

En VEFA, les « frais de notaire » sont réduits. Cela signifie que les frais d’achat en VEFA sont moins élevés que pour l’achat d’un bien immobilier ancien.

Comparons :

Pour un achat de 350.000 € à Paris en VEFA, les frais de notaire seront de 6.500 € TTC environ, dont 3.000 € pour le notaire.

Pour un achat de 350.000 €, à Paris, dans un immeuble ancien, les frais d’acte seront de 26.000 € TTC environ, dont 4.000 € approximativement pour le notaire.

Attention, lorsque l’on revend un bien acheté en VEFA, les frais de notaire seront calculés comme pour la vente d’un bien ancien.

Outre cette particularité au titre des frais de notaire, la VEFA diffère de la vente dans l’ancien en ce qui concerne la TVA. L’achat d’un logement neuf est ainsi soumis à TVA à hauteur de 20%. Autrement dit, à l’occasion d’une vente en l’etat futur d’achèvement le vendeur ajoute au prix du bien 20 % de TVA.

Par exemple, lorsque l’acquéreur a payé 360.000 € au promoteur, à l’issue de tous les appels de fonds de la VEFA, 300.000 € reviennent au promoteur – le prix HT – et 60.000 € reviennent à l’Etat – la TVA.  Les biens achetés en VEFA sont donc plus chers que les biens anciens puisqu’au prix de vente viennent s’ajouter 20% de TVA. La réduction des frais de notaire en VEFA est, en quelque sorte, compensée par l’assujettissement du bien à la TVA ou inversement….

Il faut donc, avant d’acheter en VEFA, intégrer ces données financières pour évaluer son besoin de financement et/ou apprécier la rentabilité future de l’opération si l’achat en VEFA est un investissement locatif, associé ou non à un mécanisme de défiscalisation : loi de Robien, Pinel ou autre.